朱国韬徐老师论文

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1、关于各地出台住房限购实施细则的合理性分析朱国韬2010行政管理［摘要］伴随着中国经济发展战略的演变，我国城市房地产发展大致经历了三个阶段：抑制——变革——发展。目前房地产产业发展与社会矛盾日益突出，它由当初刺激经济的发展推动者演变成为经济发展泡沫的制造者。对于今天中国房地产业发展的乱象、政府规制以及未来的发展趋势，回顾和分析rti来，仍不失为一个有效地方法。怎样有效控制各地出现的较为严重的房地产泡沫，政府的宏观调控就显得尤为重要。因此，中国正在进入一个严格规制房地产产业健康发展的新的历史时期。［关键词］住房；限购；调控

2、；地方政府新中国成立以来，城市屈民住房以及房地产业的变革和发展，是在中国工业化快速推进和经济体制急剧变革的大背景下展开的，它伴随着屮国经济发展战略的演变，大致经历了一下三个阶段：（1）1949—1978年，房地产业作为非生产性投资的一部分被人抑制，城市住宅供求矛盾日益突出。（2）1978—1997年，政府一方面加大了对房地产业的投入，另一方面稳步推进房地产业市场化。房地产业发展迅速，房地产市场初现锥形。（3）1998年至今为第三阶段。从1998年起，国家实现了由“卖方市场”向“买房市场”的转变，在经济增长方式尚未得到根

3、本转变的背景下，存在外延式经济增长特征的房地产业成为“新的经济增长点”。只有先认识中国城市居民住房的改善和房地产业的变革与发展，才能正确分析今天中国城市房地产业的乱象。对于当前屮国城市房地产业的乱象，即房价过快上涨、供需矛盾突出的现象,政府在2010年不断出台了新的政策。人民日报2011年2月21日电（记者黄碧梅、李刚）按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“国八条”）各地耍在2月中旬以前，出台住房限购实施细则。截至20H,北京，上海、青隔、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔

4、滨等部分城市已经出台相关政策。各公布细则的城市都对限购作出规定，但是限购程度冇所区别。在限购套数上，已公布细则的城市皆按照“国八条”落实。但非木地户籍家庭购房资格的取得，在本地居住和工作的年限要求上，各城帀有所差别。在限购套数上，已公布细则的城市皆按照“国八条”落实。但非本地户籍家庭购房资格的取得，在本地居住和工作的年限要求上，齐城市有所区别。成都没有限制外地居民购房的严格条件，仅要求有社保或纳税记录即可。上海、广州、南宁、哈尔滨、长春、贵阳、青岛和南京等城市则只需提供木市一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明。如何认定

5、一个家庭拥有儿套住房，是根据产权登记还是根据房贷记录？在本轮限购政策屮，各城市多采取“认房”的原则，也就是说，如果冇购房资格的家庭卖掉一套房，只耍总套数不超过限购套数，可以重新再买一套。广州也实行此政策。广州市国土房管局解释，这是考虑到部分家庭早年购买了小户型，但在生孩子或老人同居后，需求换大房，实行“卖一可再买一”原则，则可实现他们的换房需求。限购区域而言，以往广州市出台的房地产限购政策中，广州市代管的增城、从化两个县级市并未纳入限购范围。本次广州市楼市调控细则，则将增城、从化两个县级市纳入限购范围。“国八条”要求，

6、2011年各城市人民政府要根据当地经济发展口标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并丁一季度向社会公布。从已出台房地产调控细则的城市来看，大多数未提出量化冃标，只有贵阳的表述相对貝体：新建住房价格增幅不高于去年全国平均值。上海与南京则公开了房价调控目标的公布时限。各城市都执行“国八条”规定的购买第二套住房“首付款比例不低于60%”,贷款利率不低于基准利率的1」倍”的政策。在此基础上，北京进一步提出：研究捉高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门耍加强对商业银行

7、执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。当前若要解决已成为社会问题的住房矛盾，政策层首先要解决住房制度改革和建设的口标政策屮存在的矛盾，根木的问题是要平衡利益关系。政府在制定和执行公共政策时，要明确住房制度改革和建设的目标是要保障大多数人住房基本权利的实现，房地产市场是不完全的市场各级政府有责任保障居民的居住权利。同时，要限制和调整地方政府和开发商的利益。因此，对于各地出台住房限购实施细则的合理性分析就显得尤为重要。合理性分析是通过对照对立的意见来测试政策行动建议的一种方法。每一种政策行动建议都会冇

8、与Z对立的意见，每一种都可能对建议构成威胁。只冇逐一地考虑那些反对的意见，对它们做出反驳，才能保证提出的行动建议是合理的。以下将对各地出台住房限购实施细则的进行合理性分析。如下图所示：问题分析房地产业的定位。一种观点认为，房地产业应是完全市场化的产业。住房问题要由市场來解决，房价是由供求关系决定的，政府没有必耍干预。另一种观点认为