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1、商业综合体成功要素解析2014年7月目录1.2.3.挑战与机遇并存的市场经典案例借鉴世邦魏理仕经验挑战与机遇并存的市场挑战——大幅增长的供应总量p国内优质商业2013年全球在建购物中心面积（万平方米）2013全球新建成购物中心面积排名（万平方米）3,9003002,180200100全球中国《世邦魏理仕白皮书全球购物中心最活跃城市》nn目前，中国在建购物中心规模位居全球之首，占总量一半在未来三年中，中国将有10个城市每年购物中心完工面积超过100万平米，其中包括沈阳。n商业数量的激增推进了中国零售品牌全球化进程，也同时造成了市场同质化的压力CBRE
2、Page4资料来源：世邦魏理仕分析挑战—
3、—大幅增长的供应总量p国内优质办公2013–2016中国14个主要城市写字楼总存量*（万平方米）2016年中国14个主要城市写字楼增量变化（万平方米）*为CBRE开设分公司的14个城市的统计数据《世邦魏理仕白皮书中国办公楼实情调查》n根据数据统计，4年内，中国主要城市写字楼存量将增长80%nn写字楼的增长来自经济需求拉动及新兴商务区规划的政策拉动包括沈阳在内的二线城市，政策拉动性强，写字楼消化压力较大CBRE
4、Page5资料来源：世邦魏理仕分析挑战——区域供需矛盾p沈阳商业现状2009–2014.Q1全市商业经营情况（元/平方米/月）17.1%22.118.7%16.7%22.018.1%
5、21.9%20.0%21.621.019.119.12009201020112012空置率20132014.Q1首层营业面积租金n至2014年第一季度，全市优质商业存量达到496.7万平米，近5年年均增幅达到22.5%，年均新增量约75.9万平米nn近5年全市优质商业租金、空置率表现较为平稳，受新入市项目影响，租金略有下降目前全市商业市场的新增供应量持续走高，使得商业项目经营表现发展平缓CBRE
6、Page6资料来源：世邦魏理仕分析挑战——区域供需矛盾p沈阳商业未来趋势2013–2018沈阳商业供应预期（万平方米）2018沈阳各商圈商业规模分布预期80060022.1%40.8%金廊沿线太原
7、街中街40020026.9%10.2%其他0200920102011201220132014e2015e2016e2017e2018enn预期至2018年，全市优质商业存量将达到790.1万平米，是目前市场存量的1.6倍未来金廊沿线的商业存量规模占比达到全市最高，约40.8%，形成为新的全市商业核心商圈n未来新增项目多数集中在金廊沿线，促使金廊沿线的商业氛围快速成熟CBRE
8、Page7资料来源：世邦魏理仕分析挑战——区域供需矛盾p沈阳办公现状2013Q4沈阳各商务区优质办公楼存量（万平方米）2013Q4沈阳各商务区优质办公楼租赁情况（元/平方米/月）90.080.070.060.050.0
9、40.030.020.010.00.083.148%10%11324.312.850%7%847920.976金廊沿线太原街中街其他金廊沿线太原街中街其他*包含全市优质写字楼项目，不含销售型项目建筑面积租金空置率n全市的办公租赁成交两极分化明显，除金廊沿线的核心商务区外，其他区域的租金较低、空置率较高，商务氛围较弱n目前金廊沿线为全市供应量最大、租金最高、空置率较低的区域，金廊沿线的办公项目代表了全市最高水平CBRE
10、Page8资料来源：世邦魏理仕分析挑战——区域供需矛盾p沈阳办公未来趋势2013–2018沈阳写字楼供应预期（万平方米）2018沈阳各商务区办公规模分布预期60013.2%4
11、00金廊沿线太原街8.6%9.9%20068.2%中街其他0200920102011201220132014e2015e2016e2017e2018ennn预期至2018年，全市优质办公存量达到496.2万平米，是目前市场存量的3.5倍未来金廊沿线的优质办公存量规模占比依然为全市最高，约68.2%金廊沿线将逐渐取代城市原有的商务区域划分，成为全市唯一的核心商务区CBRE
12、Page9资料来源：世邦魏理仕分析机遇——提升空间巨大的消费率空间p国内优质商业2009–2013沈阳居民消费水平分析（元）2013世界居民消费率对比27%28%29,07430%25%20%40,00035,00030,
13、00025,00020,00015,00010,0005,00002009201018,47427%城市美国居民消费率*71.6%25%24%26,43123,32620,541英国15%65.8%60.5%57.7%57.6%35.7%10%5%0%20112012居民消费率2013人均可支配收入日本法国德国中国《世邦魏理仕白皮书演变中的零售格局-快时尚》*居民消费率：居民消费总额占GDP比重n中国零售市场的消费潜力将
