房开行业营改增面对的问题及应对策略

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1、房开行业营改增面对的问题及应对策略营改增是完善税制结构的重要举措，增值税的一大特点是消除重复征税，上一环节的销项税即为下一环节的进项税，环环相扣形成抵扣链条。即:当期缴纳增值税=销项税-进项税。2016年3刀5日国务院总理李克强在政府工作报告中明确，今年将全面实施营改增。从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。营改增试点工作自2012年1月1FI启动，至冷年5月历经近5年时间将最终完成。政府工作报告中还明确，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。这些新增试点行业，涉及纳税人

2、近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9力亿元，占原营业税总收入的比例约80%。不过，由于原先房地产行业营业税税率为5%,而改为增值税后的税率为11%,外界担忧或会增加企业和个人的税负。房地产行业增值税税率基本确定为11%,从理论上看，如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，英实际缴纳税率冇上升的可能。即房地产营改增，是否减税关键看进项税抵扣的多少。但从房地产所涉及上游所有行业金业都充分使用增值税发票的逻辑上来说，营改增总体上应该是减税的。而对营改增对房地产开发企业带来的重大影响，房地产开发企业的

3、投资人、经营人、财务人员只能坦然面对。一、房开企业理想状态下的营改增实行营改增后，房开企业原来5%的营业税率改为11%的增值税，建安成本可按11%抵扣。建安成本是房开金业开发成本的重要组成部分，约占总成本的2/3,施工企业目前也是营改增的范围，对外能够提供增值税专用发票。营改增后，以一个1・5亿元的项目为例，我们测算在理想的状态下，卬企业建安成本支岀1亿元，提供的发票为增值税一般纳税人专用发票。按进项税11%计算，进项税额有1100力元，本次房开企业营改增的销项税率适用11%,其销项税额应为1650万元,卬企业税改后需要缴纳增值税税

4、金应为550万元（1650万元一1100万元），而营改增前，同样的项目，无论施工企业是否一般纳税人，提供的发票成本都进了房开金业的开发成本而无从抵扣，按营业税计算，应纳营业税额为750万元（1.5亿X5%）o通过计算可以看出，营改增后缴纳增值税比原先缴纳营业税少纳税200万元（750万元一550万元）。上述举例不难看出，对房开企业来说，营改增后税负降低，其实，这是一个理想的状态。营业税与工程实际成本相关联，而增值税与是否能取得可抵扌II的增值税进项税额有关，能够取得充分的进项税额，那么房开企业税负就会降低。二、房开企业营改增的诸多问

5、题事实上，房开企业很难有上述的理想状态，他们在营改增的具体实施过程中岀现建筑行业特有的问题，导致营改增后税负大幅上升，主要原因有以下几点。1、借款利息进项税：暂不允许抵扣借款利息进项税；（比较意外啊!）2、土地呢?据说不允许抵扌II的声音占了上风。3、不动产进项税：将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣。三、房开企业营改增应对策略1、合同谈判的重要性在谈判采购存货或大型设备时，应尽量与供应商约定采购价款屮包含运费（即落地）的方式，这样运费部分就可取得增值税专用发票

6、，按17%抵扌II进项税。2、项口公司组织形式的准备公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企业在同一地区（指地级、县级）区域内有多个房地产开发项目，可以选择在该地区设立一个法人公司作为总公司、将其他项口的公司设为分公司。选择法人公司汇总申报缴纳增值税，可以降低税收成木，节税或延迟纳税。利用好项目公司额增值税留抵税额，根据税制原理，营业税-•般不存在多交税现象,如果存在多交税可以申请退税。增值税由于是月税月清。如果进项税发票没有及时取得，会存在当期多缴税现象，形成“应缴税费一未交增值税”借方余额一一增值税留抵税额。房地产开发企业

7、一般一个项口结束后便注销项口公司登记。现行增值税规定，一-般纳税人注销吋其留抵税额不予以退税。如果房地产项口结朿后，企业有增值税留底税额而注销公司，留抵的进项税额便成为公司的损失，最好的做法是项口结束后，有留抵税额的项口公司不做注销处理，将项口公司办理工商迁移手续,迁移到新的项口地，这样原企业尚未抵扣的进项税额便可以继续抵扣。3、设备、材料供应商的选择增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别为一般计税方法和简易计税方法；一-般纳税人可以开具增值税专用发票，小规模纳税人只能开具增值税普通发票或税务局代扣3%征收率的专业发

8、票。普通发票不能抵扣进项税。因此，大型的设备、材料供应商一般取得一般纳税人资质。首选具有一•般纳税人资质的供应商，对供应商的开票时间控制。4、施工、监理单位的选择施工、监理单位为房地产企业主要服务单位。规模人的施工、监理单位一般能取得