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1、从美国次贷危机看我国房贷市场风险及防范【摘要】美国次贷危机是指美国次级住房抵押贷款市场出现的信贷危机。中国放贷市场也存在美国次贷危机的风险特点，深入分析美国次贷危机发生的原因及其影响，对于正确认识和积极防范我国房贷市场风险有重要的意义。本文包括三部分:一是美国次贷危机及其影响;二是中国房贷市场风险不容忽视;三是应对我国房贷市场的政策性建议。【关键词】次贷危机房贷市场风险【中图分类号】F293.35【文献标识码】A【文章编号】1009-9646(2008)09(3)-0233-02美国次贷危机是2007年以来轰动全球、影响巨大的热点问题。美国次贷危机给中国经济、金融、
2、市场等各方面都有不同程度的影响、冲击和启示。中国房贷市场也存在美国次贷危机的风险特点,因而应当警惕并积极应对。1美国次贷危机及其原因美国次贷危机，也称美国次级债危机，是指美国次级住房抵押贷款市场出现的信贷危机。具体讲,是美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供房贷，房市火爆，银行可借此获得高额利息;房市低迷，客户负担逐步到了极限，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。此时,次级债危机就产生了。有关资料显示，在美国许多信用程度较差和收入不高的借款人不需要任何贷款和收入证明就能取到住房按揭贷款，金融机构再将这些贷款证券化，以较高的利率卖给机构投资者或个人。
3、在住房是市场持续低迷、联邦基金利率持续提升的压力下，许多借款人无力偿还借款，导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产,这种亏损效应借助于不同形式的金融创新产品在全球金融市场迅速蔓延从而形成全球性的金融危机。简单地说，就是低收入者无法偿还高息房地产按揭贷款，导致整个金融链条的动荡。可见，引起美国次贷危机的直接原因是美国的利率不断上升和住房市场持续繁荣后的急剧下降。在我国，尽管一直以来许多专家学者持乐观态度，认为美国次贷危机对中国经济影响不大，但是深入研究对比分析美国次贷危机和中国房贷市场潜在风险,并采取积极的防范措施，依然刻不容缓。2中国房贷市场的风险不容忽视目前，中国正
4、在经历资产价格大幅上涨的时期，各商业银行也纷纷调整信贷资产结构，在房地产市场持续升温的形势下，大量增加了住房抵押贷款的发放。由于信贷的增长增加了房地产市场的有效需求,这反过来又推动了房地产价格的快速上涨。随着房价不断上涨，我国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。中国房贷市场的风险，一方面，表现为中国房贷市场也存在美国次贷危机的风险特点;另一方面，一旦发生危机,中国的应对措施和能力将不及美国。具体表现：2.1房地产价格持续上涨，也有出现拐点的可能中国房贷市场的风险很大,其中风险最大的是开发商。据2007年“月16H国家统计局发布的1-10月份全国城镇固定资产投资数据显示
5、，我国城镇固定资产投资和房地产投资呈现再度升温之势，且新增贷款主要投向是与固定资产投资密切相关的中长期贷款及住房消费贷款。中国的房子供应量增长比美国还快,房地产市场中投机需求的积累比美国还要高很多，一旦投机需求出现拐点,就会对整个房地产市场造成很大压力。而且中国经济现在面临通胀的威胁,如果利息大幅度上涨的话,同时房价下降，就会很容易引起危机。2.2连续加息的货币政策，可能成为导致房贷危机的因素专家认为,实质上导致美国此次次贷危机的主要因素，仍缘于19次加息的货币政策调控，联系美国上世纪20年代末的泡沫危机,可以说，货币政策不是应对泡沫或危机最好的工具。我国当前货币政
6、策似与美国如出一辙。中国年内五次加息政策将让正经购房者负债累累,对于投机者或投资者而言,将会苦不堪言。而随着货币政策的调整,出现雪崩怕是必然,深圳一房产中介商的携巨款外逃，差不多就是中国整个房地产业的类似现象，最终可能危及整个资本市场以及金融系统。2.3银行信贷业务出现危机,风险越来越大信贷的增长增加了房地产市场现实的有效需求，而以房价收入比来度量，中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征:大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。我国个人住房不良贷
7、款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。资料表明，在央行近年来连续多次加息,个人房贷款支付不断增加的情况下，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。2.4应对危机的措施和能力还相对较弱美国这次应对次贷危机的能力整体上比我国强，包括实经济实力对比、以及美国相对完善的托底保障（社会福利、医疗、养老
