【行业分析参考资料】-房地产行业发展分析

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1、房地产行业研究员：张辉电话：（）25・84457777・728行业评级：中性•2004年1-5刀，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策扭施已初见成效，国房景气指数出现I川落，房地产开发投资、新开丁血积、土地购置面积等指标增幅走低，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格明显攀升。•一系列宏观调控政策使房地产行业内的分化将加剧，集屮度将进一步提高，长期來看有利于房地产行业的持续健康发展。•消费结构升级与大规模城市化进程将使房地产市场盂求保持旺盛，行业前杲依然看好。•展望未来，房地产行业投资增速放缓，盈利水平降低；企业融资渠道将趋向多元化；优势金业群体将脱颖而出；结构性才盾将有望

2、缓解；二线城市将成为未來投资的热点。•房地产板块内上市公司业绩波动大的主要原因：一是房地产行业的生产具冇较大的周期性和收入确认的特殊性。二是板块内的上市公司存在着财务状况不够透明、运作不够规范的问题。这造成房地产板块上市公司业绩表现可能和行业整体发展态势背离。•针对房地产行业的特点，我们给予中性的投资评级，坚持对不同的公司具体分析，有选择性的进行慎重投资。主要的投资思路为投资业绩稳定、可持续经营能力强的龙头企业，如万科A。•重点关注的公司:代码名称评级理由000002万科A推荐宏观调控使得行业集中度提高，有利于优势企业发展一、2004年1・5月份房地产行业回顾国房景气指数回落，调控效果显现

3、年初以來，国家采取的--系列控制投资高速增长的政策措施己初见成效，国房景气指数出现回落。但5月份“国房景气指数”为105.92,比4月份上升0.15点(如图1)。其屮，房地产开发投资、新开工面积、土地购置血积等指标增幅走低，而商品房销售血积继续保持快速增长，商品房平均销售价格明显攀升。图1：国房景•气指数全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局1、房地产开发投资额增幅回落1-5月份，全国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32%,增幅比去年同期回落0.9个百分点…其中，商品住宅完成投资2521亿元，同比增K32.2%；办公楼投资192亿元，增长42.9%；商业营业用房投资4

4、58亿元，增长38.7%。2、开发土地面积和房屋竣工面积的增幅明显回落1・5月份，全国完成开发土地面积6480万平方米，同比增长19.8%,低于去年同期22」个百分点；木年购置土地面积1238()万平方米，同比增长9.8%，增幅比去年同期冋落46.9个百分点。5J]当J],全国完成土地购置面积2888万平方米，同比下降19.5%。其中，东部地区下降29.5%,西部地区下降28%o1・5月份，全国累计完成房屋竣工面积7084万平方米，同比增长21.4%,增幅比去年同期低20个百分点。按用途分，住宅竣工面积5722万平方米，同比增长1&2%；办公楼和商业营业用房竣工面积增速明显快于住宅，分别达

5、到57.8%和35.7%。3、商品房销售状况保持良好，销售价格依然上升1-5M份，全国商品房完成销售面积8310万平方米,同比增长30.9%。其中,销售给个人7839万平方米，同比增长32%o1-5月份，全国商詁房平均销售价格为2708元/平方米，同比增长10.7%,增幅比去年同期提高3.7个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为2479元/平方米，增长&3%；办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨22.5%和12.8%0分地区看，商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元。4、商品房空置面积增幅出现回落5月末，全国商品房空置面积为

6、9706万平方米，同比增长2.4%，增幅比去年同期冋落6.8个百分点。其中,空置一年以上的商品房面积为5610万平方米，同比增长30.7%。分地区看,东部地区商品房空置面积6012万平方米，同比下降3.2%；中、西部地区的商品房空置面积增加较快，增速均超过10%o5、开发资金来源结构发生变化1・5月份，全国房地产开发企业木年资金来源累计为6173亿元，同比增长39.3%,低于去年同期3.2个百分点。其中，国内贷款1408亿元，增长17.6%,增幅比去年同期回落33.7个百分点，表明收缩信贷政策作用明显；企业口筹资金1919亿元，增长42.3%,增幅比去年同期提高6.7个百分点；定金及预付款

7、2364亿元，增长54.7%,增幅比去年同期提高11.7个百分点。二、宏观调控政策对房地产行业的影响国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监悖和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，将引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小，缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰。而对于具冇规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。近期政府岀台的一些抑制房