次贷危机及我国住房信贷风险防范

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1、次贷危机及我国住房信贷风险防范［内容摘要］美国不完善的住房保障体系、宽松的房贷政策以及创新的房贷产品，使市场积累了巨大风险，而利率上升和房市降温引爆了次贷危机。我国住房信贷市场存在类似于次贷危机的风险形成机制。公共住房供需矛盾突出，住房信贷市场准入标准宽松，提供按揭贷款的银行缺乏合理的避险手段，长期内利率波动和住房产权流动性不足，使我国住房信贷市场风险不断积累。防范我国住房信贷风险必须未雨绸缪。［关键词］次贷危机；住房信贷风险；住房制度建设美国次贷危机发端于2006年下半年，到2007年8月升级成全球金融风暴。危机已经导致全球金融市场遭受重大冲击，美国经济乃至世界经济陷入衰退。反

2、思美国次贷危机的制度背景、根源与发生的内在机制，对于比较分析我国住房信贷存在的问题、防范潜在风险、完善住房制度具有重要意义。一、次贷危机的制度背景与形成机制美国政府对自有住房率的盲目追求和以售为主的住房政策取向，是次贷危机形成的制度背景。早在1949年，《国家住房法》提出了"让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境”的住房目标。联邦政府积极鼓励并帮助低收入群体借助市场解决自有住房问题。政府对低收入住房的直接资助几乎每年都在削减，住房与房地产发展部的预算授权占美国联邦政府授权总额的比例由1978年的8%调整到现在的1%〜2%之间。政府在减少财政直接资助的同时，大幅增加税收优惠。200

3、4年，联邦政府用于直接住房资助的花费为300亿美元，但为有房户、出租房和抵押贷款债券投资者提供的税收减免达到了1200亿美元。20世纪80年代后，二级房贷市场成为美国住房融资的主要渠道，1994年到2006年，美国住房自有率由64%提高到69%,有900多万个家庭通过住房信贷获得自有住房，其中相当大部分是低收入群体。虽然低收入者通过住房抵押贷款市场获得了自己的住房，但其支付能力不足的特征却为次贷危机的爆发埋下了伏笔。房地产市场繁荣时期宽松的贷款条件和贷款产品设计的先天缺陷，使市场积累了巨大的风险。2001年到2004年美联储的低利率政策导致了房地产市场异常繁荣，房价普遍持续上涨，

4、贷款机构提供贷款的条件更加宽松。次级贷款总规模不断扩大，其占抵押贷款市场总规模的比率由2001年的5.6%上升到2006年的20%。大多数次级抵押贷款产品有三个特征：低首付、较高的平均利率以及浮动利率。低首付使本来没有偿债能力的群体进入住房抵押贷款市场，较高的平均利率使低收入者购房比中高收入者购房成本更高，而浮动利率则使风险承受能力很低的次贷群体单边承担了利率上升的风险。住房抵押贷款证券化在转移风险的同时放大并扩散了风险。尽管证券化可以使次贷合同的风险远离银行系统，但由于债务主体不变，风险的源头没有变化，风险并未消失。不仅如此，证券化的风险转移机制使贷款机构具有扩大次贷规模的强烈

5、动机，却缺乏对申请者还贷能力考查的动力。同时，基于MBS的CDO、CDS等金融产品的反复衍生和杠杆交易使金融创新进一步脱离实体经济，各种金融衍生品异化为投机工具，风险被成倍放大，并被扩散到投资银行、保险公司。利率上升和房价下降直接导致了次贷危机的爆发。在截至2006年6月的两年时间里，美联储连续17次加息，联邦基金利率从1%提升到5.25%O利率的上调增加了购房者偿还月供的负担，并导致了房地产价格下降。房市的降温使购房者既无法在市场上出售抵押房产变现，也无法通过抵押再融资获得足够偿还贷款的资金。购房者支付能力下降，大量违约出现。二、我国住房信贷市场存在的问题我国的住房信贷风险与美

6、国次贷危机有类似的形成机制。对次贷危机发生的制度背景、根源和内在机制的分析，为考察我国住房信贷市场存在的问题和潜在风险，提供了一个“参照系”。（一）公共住房供需矛盾突出以2007年国发24号文件为标志，我国确立了以面向低收入群体的经济适用房和廉租房为主的、包括集资合作住房、经济租赁房、限价商品房等多种形式的保障性住房供应体系。公共住房供需矛盾突出，仍是我国公共住房体系存在的主要问题。具体表现在：第一，2007年国发24号文件中,经济适用房定位由中低收入家庭下调为低收入家庭，廉租房定位由最低收入家庭上扩到低收入家庭，二者实现无缝对接。但这样以来，在购买商品房和经济适用房的群体间产生

7、了政策覆盖不到的“夹心层”群体。第二，我国部分不发达和欠发达地区，城镇居民总体收入水平和居住水平较低，中等收入群体发育不充分。这种经济背景和收入结构，必然要求住房保障层面上浮，将部分中等收入与低收入人群列入保障对象之中。第三，我国正处于城镇化快速发展的阶段，全国进城务工人员已达1.18亿，其中低收入人口的比例较大,其住房保障问题尚无明确的政策。第四，由于没有形成稳定、充足的资金渠道，各地廉租住房建设尚处于起步阶段，实际建设的数量更小，保障面尚不足0.5%。住房保障体系存在的缺陷，