经典楼盘策划方案-

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1、经典楼盘策划方案-经典楼盘策划方案-山水雅居营销策划报告作者：屋檐上的猫发表EI期：2005-06-2809:36:12山水雅居营销策划报告东莞•常平目录2~1213^1818~212广23前言2市场分析二、项目分析三、项目定位四、行销策五、广告推广策略建23〜28六、推盘思路及价格策略28~29七、我们的优势八、公司业绩30^31九、合作方31~33丄厶—刖g房地产开发与房地产营销发展到今天，已经处于客户导向阶段。房地产开发与营销的各个环境节都应以客户为中心，首先应经过严密的市场调查与论证，确定目标市场，然后根据其消费特征确定合适的房地产产品，

2、并在此基础上组织有效的宣传推广攻势及周到的售后服务工作。本着这一基本原则，百事城公司各级领导及策划部门经过前一段吋期对本项目及所在片区至常平房地产市场的调查研究，希望籍此能让本项目更加适销对路，取得理想的销售业绩并为发展商的品牌建立增辉添彩。一、市场分析东莞市房地产调研报告1、新城市规划将东莞划分为四大经济片区1)是以市区为中心包括石龙、寮步、茶山、麻涌等镇的西北经济片区，这将是全市政治、经济、文化中心、公路枢纽、珠三角高新技术产业基地z—,外向型加工贸易、三高农业基地。2)是以虎门为中心，包括长安，厚街等镇的西南经济片区,这将是外向型港口工业及

3、出口贸易区，旅游屮心和爱国教育基地。3)是以常平为中心，包括大朗、黄江等镇的中心北经济片区，这将是全市铁路交通枢纽，加工贸易区和外贸仓储基地。4)是以塘厦为中心，包括樟木头、清溪、凤岗等镇的东南经济片区，这将建成综合性加工工业基地、旅游渡假区。2、东莞市房地产发展状况分析在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商晶房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地在对东莞最具代表性的阳光假H、光大豪苑、活力康城、景湖花园、金月

4、湾、东城中心、雍华庭等多个楼盘进行重点调查后，我们对其销售户型、成交状况、客户群体等方面进行分析：由此可见，三户的单位较受欢迎，四、五房所占比例亦趋高，显示市民对住房要求渐高。销售面积分析面积(M2)50以下50〜8080^100100120120150150以下比例1%10%23%32%23%11%销售面积分析(单位：平方米)经上述数据可知，小户型开发量不大，市场接受能力很小，总的来说,大中型住宅是今后市场发展的趋势。小结：经过分析，东莞市区的楼盘单位面积较大，主要原因是居民要求居住的面积较松，经济条件较好有关系，鉴于东莞本地房价只和当于深圳的

5、一半左右，因此东莞人购买面积也大一些。销售价格构成比例分析价格2500以下2500~30003000^35003500=400040000以上比例8%30%29%18%15%销售价格构成比例分析（单位：元）小结：上述数据可知，2500^3500元/平方米的住宅受市场欢迎，3500/平方米以上住宅变占较大的比例，显示市民的消费水平渐趋高。各类型物业销售价格分析价格3000=40006000^7000多层2000以下7%400050007000以上25%小高层2%16%高层7%别墅35%10%各类型物业销售价格分析2000^250050002500=

6、3000飞00033%26%9%30%43%9%26%47%20%16%39%1、调查显示，东莞居民住房消费更趋理性化，他们在做出购房选择时更注重环境、价位、地段等实用因索，并且对楼盘工程质量非常关注，在谈到对东莞房地产市场看法时，73%的被访者都把目光转到了房价上。当然消费者对东莞房地产市场的专业水平还比较认同的，此外也有被访者对楼盘处观等方面表示需进一步改善，见下图。在谈到购房时优先考虑的三个因素时，83%的被访者选择了环境因素，价位被67%的被访者提优先考虑因素提及率价位地段环境学区户型品质物业社区会所品牌其它67%59%83%21%19%

7、22%23%4%4%1%现在居民住房消费非常重视个性化需要，在问及住房装修选择时，84%的居民选择自己装修，选择开发商代请装饰公司的占10%,而选择开发商统一装修的只有6%o装修选择调查显示更多的消费者在住房消费时选择分期付款，占被访者总量的82%,18%的被访选择一次性付款。这表明了居民消费观念的巨大改变,而随受着住房贷款政策的进一步放开、完善，相信将有更多的居民会在住房消费时选择分期付款的方式。支付方式2、现阶段东莞市房地产市场发展势头良好调查显示东莞市居民现在所拥有的住房约有一半(44%)是5年前所购置，近一年内有18%的居民新买了住房。居

8、民住房购置年限分布同吋，从住房面积分布看，总共有57%的居民住房面积外于90平方米以下水平，32%的居民住房面积低于70平方米，26%的