商业项目前期策划定位报告框架

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1、前期策划定位报告服务内容：1.唐山市整体市场槪况1.1宏观经济背景1.2消费市场状况分析2.区域市场环境分析2.1硏究区域界定2.2项目区域总体环境分析2.3项目区域道路及交通设施规划■项目区域道路及交通设施状况■对区域总体商业环境所起到的作用3.市场供应分析3.1零售市场状况■商业市场现状（物业类型、供应量、经营状况、模式、定位、租售状况、品牌、推广）■商业项目未来供应■区域零售业态与比例3.2区域商业竞争环境与市场空间分析■市场供应方面■经营业态方面3.3区域商业未来发展格局3.4区域商业物业之租金与售价分析3.5区域市场供应特点总结1.市场

2、需求分析4.1区域人口发展基本状况与分析■区域人口状况（原住、迁入、办公、酒店人口、其他相关人口）■区域人口状况发展总结4.2项目区域商务和居住区对项目发展的影响4.3区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析■消费者特征■消费者消费模式、消费水平、消费习惯■区域消费特点总结2.项目区域主要物业分布分析分析不同类型物业的地域分布特征，划分出居住圈层、商务圈层、商业活动圈层等，分析本项目在聚集或离散情况的优劣表现，为项目以后的市场总体定位奠定基础。并重点考虑区域在建商业项目，如入市比本项目早，通过对这些商业物业全方位的了解，发掘其优劣势，找出其对本项目

3、发展的正面影响，规避负面影响，避免本项目在入市时重蹈覆辙或与其发生冲突。■居住圈层■商务圈层■商业活动圈层1.主要物业核心竞争能力・竞争手段分析为硏究项目在市场中的竞争位势，这受其自身拥有的素质强力点和弱力点影响，并且还有一些成败攸关因素，而这些因素跟市场上行业的整体竞争表现有关。为此，首先要标识竞争成功的关键变量，顾问将对目标区域范围的潜在竞争对手进行调查，了解其基本环境资料、市场定位、租客资料和营运状况等，并选定核心竞争力变量因素后，挑选代表性物业进行对比，判断本项目与竞争者相比较的强力点勻弱力点的大小，以此判断本项目的竞争位势。■可比性（参

4、考）项目的确定与依据■可比性（参考）项目市场定位分析■可比性（参考）项目功能定位分析■可比性（参考）项目经营商户比较分析■可比性（参考）项目消费群体比较分析■可比性（参考）项目的租售率及租售价格分析■可比性（参考）项目优势和劣势分析■可比性（参考）项目对本项目所带来的影响2.项目成功的必要条件根据项目体量指出成功运作必须具备的条件，提出如何利用一些外部和自身条件与资源促进项目发展'需采用那些必要的手段和措施劫L行；同时考虑到部分外部条件对项目发展所带来的负面影响和制约因素。7.1区域市场方面■区域商业氛围■区域市场竞争■区域消费需求■市场商户资源

5、7.2项目自身方面■项目自身产品■项目自身定位■项目自身规划&项目定位8.1项目槪况分析8.2项目SWOT分析■优势分析■劣势分析■机会分析■威胁分析8.3项目分析结论与对策■分析结论■劣势分析及应对措施■威胁分析及应对措施8.4项目市场定位■消费群体定位与阐述■功能定位勻阐述■业态及定位与阐述■布局组合与阐述■辐射范围9.项目租金价格建议9.1租金价格建议9.3租售价格定价依据■区域市场租售价格综合比较■区域内竞争强度比较■区域内地理位置比较■区域内同类物业市场定位与业态组合比较■区域内入市时间比较■区域内业态承受力比较■目标商户承租力比较10

6、.项目产品建议10.1项目内有可能入驻行业对商业物业建筑及设施要求10.2人流与物流出入口及通道位置建议10.3项目建筑外^立面、出入口等建议10.4停车位建议