房地产建筑业“营改增”应对策略及风险防范

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1、房地产建筑业“营改增”应对策略及风险防范第一部分、营改增最新政策解读财政部、国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知财税〔2016〕32号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：国务院提交十二届全国人大四次会议审议的《政府工作报告》提出，全面实施营业税改征增值税（以下简称营改增），从5刀1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。为确保税制转换平稳顺利，改革目标如期实现，各级财税部门要按照职责分工，立即开展前期准备工作。住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备

2、工作的通知建办标（2016）4号增值税改革是对宏观经济有重大影响的政策。2015年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%（6104亿元），建筑业营业税收入占比为26.6%（5136亿元），金融业营业税收入占比为23.6%（4561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。在全世界160多个实施增值税或相似税种的国家中，中国将成为增值税税基范围最广的国家。与国际通行增值税税制相比，我国增值税体系将独树一帜,就金融业而言，增值税将适用于所有金融服务（包括利息收入）；而在房地产业，增值税不仅将适用于B2B（企业对企业）或B2C（

3、企业对个人）的交易，同时也将适用于C2C（个人对个人）的交易，这些处理方式在其他增值税国家均不存在先例。四川省国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的公告四川省国家税务局公告2016年第1号三、征收机关营业税改征的增值税，由试点纳税人的主管国税机关负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人岀租不动产的增值税，由主管国税机关暂委托对应的地税机关代为征收。四、试点纳税人应配合开展的工作（-）确认涉税基础信息。2016年4月28日前，主管国税机关将按照要求，对试点纳税人征管基础信息开展调查确认，补充采集相关信息，请试点纳税人予以支持和配合。（二）办理营改增涉税事项。试点纳税人应

4、在2016年4月28日前到主管国税机关及吋办理税务登记、税种核定、一般纳税人登记、发票种类核定、税控专用设备和系统申请、发票领用、税收优惠备案、出口退免税登记、网上中报、财税库银电子缴税、个体定额核定等涉税事项。六、本公告自2016年3月28日起实施。政策细则解读2016年3月24日，中国财政部和国家税务总局联合发布了财税12016】36号文（“36号文”），公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1EI起生效。1、纳税人在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税纳税人。年应税销售额超过500万元（含）的为一般纳税人（其他

5、个人除外），未超过的为小规模纳税人。年应税销伟额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。2、销售额的确定纳税人的营业额为纳税人提供建筑服务收取的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项B：（一）代为收取并符合木办法第九条规定的政府性基金或者行政事业性收费；（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。预售房地产项目征管一览表纳税人类型不动产性质计税方法纳税申报税务机关计算依据预征率一般纳税人老项目简易计税主管国税机关预收款宁（1+5%）3%一般计税预收款一（1+11%）

6、新项目预收款*(1+11%)小规模纳税人老项目新项目预收款一（1+5%）纳税人类型不动产性质计税方法纳税申报税务机关征收率应纳税额一般纳税人老项目简易计税主管国税机关5%全额缴税，抵减预缴税款一般计税11%差额缴税，抵减预缴税款新项目11%羞额缴税，抵减预缴税款小规模纳税人老项目新项目5%全额缴税，抵减预缴税款2、征税范围a.税目分类根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，增值税应税行为被分为三个大类：销售服务、销售无形资产、销售不动产其中，销售无形资产和不动产是这次新增的两个大类。每个大类会再作细分，例如销售服务细分为七个类别:交通运输服务邮政服务电信服务建筑服务金融服务现

7、代服务生活服务其中，建筑服务、金融服务和生活服务是这次新增的分类。1.销售不动产税税率11%【投资、入股、捐赠】销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳