房地产建筑业营改增应对策略

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1、房地产建筑业营改增应对策略主讲：程立元1目　　录：2第一部分全面营改增政策执行的重点第二部分明晰企业营改增前后应对工作第三部分认识增值税发票管理风险重要性第四部分合同管理风险提示第五部分了解税负转嫁方法拓展筹划思路第一部分揭示全面营改增政策执行的重点32016年5月1日起中国进入全面营改增时期《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴

2、纳增值税营改增背景所谓“营改增”，就是“营业税改征增值税”的简称。1994年国家“分税制改革”，国地税分家，同时设置了增值税和营业税，在制造、商贸等行业征收增值税（由国税征收），而在服务业以及其他行业征收营业税（由地税征收）。一项交易行为，要么征增值税，要么征营业税。因此94年以来，20多年的时间里，增值税和营业税这对兄弟一直相安无事，互不打扰。4营业税与增值税的区别营业税特征：1.营业税是对九大服务行业征收的流转税。计税方法是按照营业额全额征收。2.营业税税款不能抵扣3、营业税属于价内税增值税特征：1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节

3、中新增的价值额征收。2、核心是税款的抵扣制。3、实行价外征收。日常会计核算中，其收入和成本不包括增值税5营改增进程62012/01/01：上海2012/09/01：北京2012/10/01：江苏、安徽2012/11/01：福建、厦门、广东、深圳2012/12/01：浙江、宁波、湖北、天津2013/08/01：将包括交通运输业和部分现代服务业在内的营改增试点在全国范围内推开。2014/01/01:在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。2014/06/01:日起电信业纳入营改增范围。2016.5.1推广到建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。营

4、改增的积极效应1.减轻企业的税收负担。2.打通、延伸了增值税的抵扣链条。3.为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。4、出口服务零税率，提高了企业国际竟争力7建筑与房地产企业营改增政策八大核心内容全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台不动产纳入抵扣范围房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入房地产企业预收阶段采取预缴方式融资成本不让抵扣甲供材纳税处理发生重大变化老项目计税方法可以选择纳税地点问题得到合理解决8现行增值税税率及征收率应税项目税率货物、加工修理修配、有形动

5、产租赁17%粮食、食用植物油；自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、农膜、国务院规定的其他货物13%交通运输业、邮政业、基础电信、建筑业、不动产租赁、销售不动产、转让土地使用权11%现代服务、广播影视服务、金融保险（含融资性售后回租）、生活服务业6%简易征收3%、5%使用过的不得抵扣的固定资产和旧货2%出口货物、跨境应税服务0%9增值税计税方法1、一般计税方法（适用于一般纳税人）：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续

6、抵扣。2、简易计税方法（适用于小规模纳税人或一般纳税人特殊项目上）：是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率10房地产老项目过渡期政策根据文件规定，房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。1112一

7、般计税方法举例：某房地产公司一般纳税人2016年5月取得销售收入1443万元，当月支付建筑业劳务和购进货物支付价款等，增值税专用发票上注明增值税120万元。当期购车20万元，机动车销售统一发票上注明的增值税额3.4万元。专用发票增值税款已按规定认证。当月应纳税额=1443÷（1＋11%）×11%－120－3.4=143-120-3.4=19.6121313增值税小规模纳税人适用简易计税方法计税，按照不含税销售收入乘以3%的征收率计算缴纳增值税。如：某纳税人某项开发产品含税销售额为500万元，在计算时应先扣除税额，即：不含税销售额=500÷（1+3%）=485.

8、44增值税应纳税额=485.44×3%