全案策划纲要

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1、全案策划纲要一、宏观环境研究第一、经济环境。经济环境研究通常包含经济体制，宏观经济增长方式、产业结构的变化、城山化的进程、通货膨胀的状况，家庭收入和家庭支出的机构等等。第二、政策环境。即与地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策、户籍政策。第三、行业环境。我们在一个城市（即使这个城市是我们非常熟悉的）投资髙的房地产开发，除也要了解经济环境和政策环境夕卜，当地的行业环境也必须清楚地了解。考察目标投资政府的行业管理水平和管理能力是地产市场宏观景观环境研究的重要组成部分。由于我们的H标是建成最有影响力的住宅项

2、忖，这一点尤为重要。其主要内容包括：城市规划行业管理方式、产业结构发展等等。第四、人口环境。通常，我们研究人口环境要注重这几个方面：人口的总量、年龄结构、户籍结构、知识结构、家庭结构以及人口的迁移特征。第五、文化环境。文化的价值对房地产开发具有非常重要的意义。如何挖掘项目的独特、深厚的文化内涵，并扮演城市新居住文化倡导的角色，是摆在我们面前的重要课题之一。第六、技术环境。对技术环境推行研究，我们需要对以下问题作出冋答：1、新技术条件下人的需求变化；2、新技术条件下的生产关系变化（生产关系指人们在经济和社会活动屮的关系）；3、

3、区域、场所、空间、时间等概念的变化；4、物业功能的变化；5、项忖街区功能、商业功能、增值功能、投资功能。与此同时，在地产开发过程中、资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程等方面也应该作出系统的研究。二、项目类比市场研究第一、地成功项1=1类比分析第二、本地失败项冃考察分析三、项冃区域市场研究通过对该项冃所在区域城市规划，自然景观、交通、人口构成、商业等区位条件及土地政策、市政设施、开发成本的分析，对项tl地块所具有的区位加值推行研判，并获得影响项目市场辐射力的有益信息。第一、行区域间的对比，分析

4、项冃所在区域城市发展未来的地位，与市内具他区域的竞争能力，相互间的优劣势等。对该区域地产市场的发展前景进行预测；第二、行区域内的市场分析，寻找该区域项日能够吸纳与整合的最大价值点。宏观经济形式，投资环境分析及对项目发展的彩响整体地产市场之走势及预测项口所在区域给类型物业的供应，吸纳经营情况及特点本项目所在区域项目的潜在客户及需求特性。四、项目对手动态跟踪在此所说的对手包含两方面含义：其一、是指现有竞争性楼盘；其二、是指未来竞争性楼盘本报告对此环节的把握是：全面考虑项H当前的竞争对手与未来潜在的竞争因素，从而保证项目在长江后浪

5、推前浪的竞争中，保持“可持续性竞争优势”。五、项目关系条件分析H标：对项H仔细很的开发条件以及现有居住条件进行分析，为下面的分期开发方案设置和成木分析作好准备。地形、地质、基础设施、地下管线等情况对本项目的发展有否重大影响（须与工程、市政部门关系）:重要市政工程对本项目发展的影响及相应对策；本项H交通的现状与今后的发展完善的具体措施（须与交通规划部门的联系）；本项前的居住条件如何？后续开发需要进行那些改善工作？六、买家心理研究我们研究买家需要冋答以下七个问题：第一、那些人是买家？第二、买家要买什么样的的房子？第三、谁参与了买

6、家的购买行动？第四、买家以什么样的方式买这些房子？第五、买家以什么样的方式买房？第六、买家什么时候买房？第七、买家在哪里买房？在研究了上述问题Z后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。七、项冃发展定位研究冃标：结合市场研究和开发条件分析的结论，对项Fl竞争进行分析，并形成项目口身发展的模式。第一、项日的竞争力如何？第二、如何充分实现项冃的竞争个性？第三、如何挖掘出项冃的最大价值？本报告在此环节将从两个方而进行研究：1、挖掘项H先天的最大价值；2、后

7、天价值的赋予与兑现。通过全程策划，以“主题概念”为主线，从规划设计、环境设计、工地营销、营销中心、市场推广、销售队伍到关系营销、公关活动、物业管理等全过程，建立全过程的竞争优势。要点：为项日建立领先的、策略型的市场主题概念体系：A、该体系不仅是一个主题概念的提出；B、该体系进口项目与当地房地产市场的人势与机会点；C、立足于该项目资源优势与发展商自身优势上；D、具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项口的最人价值，包括项目核心优势与一系列卖点。E、该体系能够为项目及某某房地产购建领先的市场声望；F、该体系的深度能够使项目输

8、出持续的价值，从而保证人型项忖的持续旺销热度，并为战略扩张买下伏笔。G、该体系能够榆项忖的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。八、项目创新体系的建立木项廿爱部分内容是建立竞争优势的关键所在。创新是创展决策、决策资源成功操作项H的原则和保障。该部分内容的要