初步策划方案、1

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1、流金花园项目策划大纲发展商：重庆申基房地产开发有限公司第一章消费者分析消费者作为房地产市场组成的一部分，在房地产营销中起着重要的作用。特别是在当前房地产市场处于买方市场的情况下，能否把握好消费者的消费心理与消费行为，将决定一个项目营销的成败。流金花园项目策划大纲发展商：重庆申基房地产开发有限公司第一章消费者分析消费者作为房地产市场组成的一部分，在房地产营销中起着重要的作用。特别是在当前房地产市场处于买方市场的情况下，能否把握好消费者的消费心理与消费行为，将决定一个项目营销的成败。关于房价的调查与分析根据我司市

2、场信息部对重庆市各种职业人士进行的抽样调查显示，购房者对房价的要求主要与其收入相关，具体调查及分析如下:1、关于家庭收入情况的调查与分析根据我司的调查：被调查者中家庭月收入在2000~2999元范围的所占比例最大，占总量的27%,我司称之为第一集团；所占比例紧随其后的为家庭收入范围在1500^1999元的家庭，占总量的25%,我司称之为第二集团；家庭月收入在3000~3999元范围内的被调查者所占比例为17%,为第三集团：前三集团所占的比例共计67%,即月收入范围在1500~3999元的中等收入家庭将是重庆商

3、品房住宅市场的主力客户群。另一方面，家庭月收入范围在4000~4999元家庭的比例占到19%,家庭月收入在5000元以上的占到12%,可以乐观地认为，这部分中等及偏高收入阶层形成了重庆高档住宅的实际购买力。据调查：第一集团愿意接受的房屋价格在1501~2000元之间，其购房预算主要在16~20万；第二集团愿意接受的房屋价格1000^1500元之间，其购房预算主要在15万元以下。第三集团愿意接受的房价主要在1500^2500以上。重庆家庭月收入情况见下图：重庆家庭月收入情况统计2、收入对购房者选择的影响据调查显

4、示：由于受收入所限，调查者对1000~1500元/平方米的房价接受程度最高。调查表明购房者对1000^1500元/平方米的住房最为认可，有59%的表示能够接受；150广2000元/平方米价格的住宅，有21%的人表示能够接受：1000元/平方米以下的价位,有9%的人表示可以接受；2500元/平方米以上有9%的人能够接受；而3501元/平方米以上的房价接受率仅为2%。消费者接受房价情况见下表:消费者接受房价情况分析-♦一所占比例住宅价格接受范砌根据以上的调查，我司认为，目前重庆的房地产行业陷入了一个误区：为少数的

5、人建造了大量的房子，这正是重庆商品房空置高居不下的原因所在。考虑到家庭月收入的情况直接影响到购房者对房价的要求，我司建议：不要为了追求高收益率，盲目开发高档项目，而忽视了实际购房者的购买能力。应该在项目在运作时，结合项目自身的条件，应仔细研究潜在购房者的实际购买能力，开发他们能买得起的房子。附；被调查者情况被调查者的职业构成为:。在国有或集体企业工作的人占28%0机关、事业单位人员占21%和12%（这部分人对住房的要求或对改善现有住房条件的要求较大，收入稳定且相对较高，具备了购房和还贷的能力，理所当然成为住房

6、消费市场的主力军）0自由职业者和其他人员占14%（由于受到收入条件的制约，使其中的大部分人尚未考虑购买商品房）被调查者购成见下图：被调查者购成□国有或集体企业工作12%画机关单位工作人员□事业单位工作人员□自rM只业者和英他人员■暂时无置业打算者二、购房者购买行为调查分析1、购房者日趋年轻化据我司的调查可知：目前购房者年龄日趋年轻化，这只要是因为住房制度改革后，大部分的年轻人无法享受福利分房的待遇，因此只能转向购买商品房。据调查数据显示年龄在20-25岁的购房者占23%；26-35岁的购房者占48%；36-4

7、5岁的购房者占19%；45岁以上的购房者占10%。购房者年龄分析见下图：购房者年龄分析60%2025岁26-35岁3645岁-♦一所占比例45岁以上年龄范I韦I50%40%30%20%10%0%根据我司调查分析显示，购房者的年轻化，至少会对房地产市场有以下几点启0年轻的购房者多为一次置业，目的为解决居住问题，所以对面积要求不大，一般在1()()平方米以下0由于年轻的购房者的积累较少，因此，如何降低购房门槛是吸引该类客户入市的有利手段0由于年轻的购房者一般具有较高的素质，因此，对项目的要求较高,即要求较高的性价

8、比0年轻的购房者对新事物接受力较强，较易对该类客户进行引导2、购房者选择区域调查分析据调查，北部新城所占的比例最大，占总量的27%；其次为沙坪坝区，占22%；再次为渝中区，占21%；九龙坡区占18%；南岸区占12%o原居渝中区的居民有到外区置业的趋势；北部新城成为接受外区置业者的主要区域；被调查者对居住南岸区生活的种种不便的阴影还未完全散去；而九龙坡区本区置业消费的现象明显。购房者选择区域分析见下图