休闲度假中心可研报告

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休闲度假中心项目可行性研究报告 展諏公司2012.4 建设单位：####发展有限公司单位地址：南京市下关区幕府东路窑上村139号项目名称：####休闲度假中心项目项目投资：约####元人民币咨询单位:####工程咨询有限公司资格证书:工咨丙11120060107编制时间:2012年4月编制人员:单位地址: 第一章总论5一、项目研究概论5二、可行性研究报告编制的依据5三、研究范围与内容5四、可研报告结论6第二章项目背景及建设的必要性9一、项目提出的背景9二、项目建设的必要性10第三章汽车旅馆的发展及本项目定位12一、汽车旅馆的发展和特色12二、本项目的定位和经营策略12第四章项目规划及建设内容20一、项目地理位置20二、规划设计理念、空间布局20三、建设内容22第五章项目建设条件23一、区域位置和自然条件23二、工程建设条件23第六章投资估算及资金筹措24一、投资估算编制依据及说明24二、投资估算24三、资金筹措26 第七章项目建设实施方案27一、项目实施开发模式27二、项目管理承包模式27三、项目施工进度计划28四、项目建设实滋条件28五、项目实滋保证措施29六、安全生产措施29第八章市场推广与运营管理30一、推广的手段与方式30二、运营与管理30三、人员培训32第九章项目环境影响评价33一、自然环境33二、项目建设期的环境影响及保护措施33三、项目水土保持35四、项目运行期的环境影响及保护措施36五、节能措施37第十章社会评价及经济评价38一、社会评价38二、经济评价38三、经济评价结论40第^一章项目招投标方案42一、工作依据42二、招标内容及组织形式42 三、核准招标事项44四、建设项目工程监理45第十二章结论与建议46 第一章总论一、项目研究概论1、项目名称:####休闲度假中心2、项目建设单位：####发展有限公司3、可行性研究报告编制单位：####工程咨询有限公司二、可行性研究报告编制依据(1)《委托合同》；(2)《南京市曲曲风貌区总体规划》；(3)《建设项目经济评价方法与参数》；(4)####B地块####休闲度假中心概念性方案设计。三、研究范围与内容1、研究范本次研究范为###邓地块####休闲度假中心项目的规划、建设、运营。2、研究内容依据委托方要求，我们对####B地块####休闲度假中心项目的必要性、技术的可行性、运营的方式和经济的合理性等进行综合、客观的分析论证。其研究内容包括：(1)南京市社会经济现状与旅游产业发展规划；(2)南京地区汽车旅馆发展现状；(3)####休闲度假中心建设的形态、作用、规模和标准;(4)建设条件的调查分析； （5）工程的初步设计；（6）工程量估算；（7）投资估算及资金筹措；（8）工程实施方案及工期安排；（9）经济评价；（10）环境影响评价等。3、评价年限评价期定为2012年〜2025年。四、研究的主要结论1、建设规模和建设内容####B地块####休闲度假中心项目建设用地60亩，主要位于##风景区####永济大道一侧，与长江文化休闲社区对面相邻。本项目将引进宁和矿业公司作为合作投资方，计划一期建设“####度假中心（汽车旅馆）”项目，二期建设“####汽车休闲文化度假街区”项目。一期的“####度假中心（汽车旅馆）”将着重打造##风景区####B地块，计划建设成为具有汽车宿营地功能及观光与休闲度假相结合的山庄型旅馆。将引进国际优秀汽车旅馆的经营理念和管理模式，由##公司与宁和矿业公司联手打造长三角自驾游旅行爱好者倾心的汽车旅馆。2、经营定位和经营内容选择##风景区####B地块项目——“####休闲度假中心”经营定位为以接待长三角地区家庭型自驾游和企事业单位团队为主的中等档次度假型旅游山庄，让每一位入住客人游在景区、住在景区，享受到如家般的便利。依托##（幕府山一一燕子矶）风景名胜区的优越地理条件及时推出符合国际标准和兼有南京特色的“####休闲度假中心（汽车旅馆和汽车文化休闲度假街区）”项目，满足不断增长的自驾游市场需求，提高服务水平 和功能，增强市场竞争优势。3、规划布局和建设内容姑##休闲度假中心建设以自驾游汽车旅馆（度假山庄）和汽车文化休闲度假为主题，以便利性和休闲舒适为亮点，以浓厚的##历史文化风格的装修和风景区配套的极其优美的自然环境的为特色。项目地块规划分为休闲度假区、景观区、会议办公区、设备及后勤区、公共停车场等五个功能区。预计建造80套单体客房，每套客房均配有独立的车库，为自驾一族提供深度私密的家庭休闲度假房屋。4、投资估算和资金筹措工程估算总投资约1・3亿元,经营范围:餐饮、住宿、休闲娱乐、旅游商品等服务。该项目一期建筑面积8164平米，计划投资5000万元，预计设立80间豪华客房和1000平米综合楼。二期计划投资8000万元。采取招商引资合作经营的模式筹集建设资金，全部投资由合作方巢湖宁和采石有限责任公司自筹。5、综合效益####休闲度假中心的建设可增加##景区整体接待能力，丰富景区旅游产品类别，并将原来单纯的酒店住宿拓展而融合为综合文化交流、购物、休闲、娱乐一体化的全方位服务；形成以游览、散步、娱乐、购物为主要形式的商业场所，从而增加消费，促进##地区商业形态的发展和更新，成为景区新的经济增长点。本项目一期投资年财务回报率为10%,年利润率约为&56%,高于社会平均投资回报率及投资评价分析的财务基准收益率8%,静态投资回收期为11.5年。随着##景区建设的持续进行，##地区的旅游及休闲娱乐发展前景逐步看好，本项目二期建设完成之后，经营收入将稳步上升，经济效益非常可观。此外，本项目还有一些难以定量的社会效益和环境效益，如汽车文化休闲度假街区的建设可改善##地区经济、社会和自然环境，方便人们生活，创造新的就业机会，促进本地区经济发展等。 6、研究结论通过对####休闲度假中心项目的可行性分析、研究和论证，表明本项目建成后经济效益特别明显，并具有一定的社会效益和环境，对于改善##景区旅游配套服务设施状况，丰富景区休闲度假旅游产品的种类，促进就业、带动##地区文化消费、休闲娱乐行业的发展都具有十分重要的意义。因此，建设####休闲度假中心项目是十分必要和可行的。 第二章项目背景和建设必要性一、项目提出的背景####风貌区位于南京主城区北缘长江南岸，由南京著名景点幕府山和燕子矶组成。全区由北部狭长的河漫滩低地、中部山地及南部山间盆地组成，规划核心区面积71.1万平方米，其中山地约占70%,山体长约7公里，宽0.5-2公里，最高峰201.3米。##地区向有“金陵古佳丽地，而北郊为最”之誉，历史上一直是南京北部的绿色屏障和名胜荟萃之地。根据《南京市城市总体规划》（1991年至2010年）、《####风貌区总体规划》及《####风貌区总体规划修编》（2010年12月公布），按照“生态优先、适度开发”的原则，在##景区进行各类景点和配套设施的建设，打造南京第三个5A级旅游景区，有利于早日使幕府山真正恢复历史上游人如织的盛况，使####风貌区成为南京市旅游行业发展的新的亮点和新的经济增长点，成为展示南京美好形象一张新的“城市名片”o##风景区的建设不仅包括景区景点建设，还包括整个##地区沿江环境的整治、##风光带的征地拆迁以及滨江大道等基础建设，投资巨大，建设周期较长。因此，吸引包括国内企业、外资在内的各类社会投资共同参与##风景区的旅游项目投资，既有利于减轻政府投资压力，也有利于加快景区建设步伐，丰富景区旅游产品类型，具有良好的经济效益和社会效益。二、项目建设的必要性1、目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过三十多年发展，取得了长足进步。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP已经超过3000美元，消费结构正朝着发 展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。长三角地区既是我国重要的旅游目的地，又是重要的客源地，是中国旅游核心地区。同时，长三角地区也是中国经济发展水平最高，人口最密集，城市化水平最高，综合经济实力最强的地区之一，人民生活较为富裕，旅游消费潜力巨大，发展度假休闲旅游产品优势明显。2、幕府山处于####风貌区内，位于南京市城北的长江之滨，江岸全长近6公里。区域交通便利，水陆交通发达，东与312国道、沪宁高速公路和绕城公路相接，西与南京长江大桥相连，纬一路、和燕路由西向东从风貌区南面穿过；南京长江二桥、地铁迈皋桥终点站和即将修建的滨江路、京沪高速铁路过江隧道等，更为本地区的发展注入了新的活力。####风貌区是主城绿地系统四大结构绿地之一，是南京主城区北部重要的绿色屏障，也是反映南京历史人文景观与大江风貌的窗口地区。##景区历史文化丰厚：燕子矶、头台洞、三台洞在省内具有一定的吸引力和知名度，随着风貌区基础设施建设的日益完善，必将为风貌区吸引越来越多的外地客源。项目所在区域自然环境景观独特：滨临浩瀚长江，江边崖陡壁立，两桥卧虹横飞，集山、水、林于一体，为城内观江、亲水、登临胜地，最能体现南京滨江城市特色。与八卦洲及江心洲等纯亲水型景区相比，该风貌区集水陆风光为一体，规模较大，且位于主城区内等优势，级别较高，而加强与八卦洲和江心洲之间的旅游联系，将会大大增强其整体旅游吸引力。3、随着南京城市经济的发展，私家车越来越普及，不只自驾旅游的人们需要合适的汽车旅馆，市民驱车去郊区或者长三角城市居民开车来南京旅游时也希望有个方便、舒适的“流动的家”o随着汽车这一消费品进入百姓人家并且日益普及，自驾游在我们身边悄然兴起。随着“小长 假”增多，短途自驾游更成为最热门的出游方式之一。开着爱车到处旅游，是很多私家车主的心愿，但相关配套的不完善，也颇令自驾旅行者苦恼。自驾游升温，拉动了与之相关的配套服务需求一一路线计划、停车住宿、设备租赁……不断扩大的市场需求催生了新型服务形态，为都市的自驾旅行者建立驿站，汽车旅馆、深度旅游服务站等新业态应运而生。现在##景区及周边地区尚缺乏真正意义上的汽车旅馆，远远不能满足日益增长的自驾游市场需求。在这种大背景下，在##风景名胜区内，适时适地的建设一处具有汽车宿营地功能的汽车旅馆，一方面尽可能的提供给市场较髙质量的自驾旅游类型酒店企业。当越来越多的家庭迈入汽车时代后，久居闹市的人渴望回归自然，建造在景点附近和郊外的汽车旅馆，将成为人们向往的度假休闲住宿地，满足自驾游客的住宿需求。另一方面，##风景区的建设目标是成为年接待游客百万人次以上的5A级风景区。要使景区具备日均接待3000人次、最高日接待能力达到二至三万人次的规模，除相应的景点设置和游览线路的合理安排外，充足接待能力的配套服务设施建设也是必不可少的。####休闲度假中心除汽车旅馆的建设外，还将适当引进部分餐饮购物、娱乐休闲商户，分担景区部分游客接待功能，并与长江文化休闲特别社区相呼应，形成##地区乃至南京段长江两岸知名的文化休闲娱乐中心。因此，本项目的建设是十分必要的。第三章汽车旅馆的发展及本项目定位一、汽车旅馆的发展和特色1、汽车旅馆的涵义汽车旅馆(motel)又称公路旅馆(high-wayhotel),是一种"乘汽车旅行者利用的饭店”，它是随着私人汽车增多与高速公路网的建成而逐渐产生的一种住宿设施。汽车旅馆主要建在地处城市边缘主要公路或高 速公路沿线或市郊，提供免费的停车场，出入方便、客人住宿手续简便、服务项目有限、价格低廉。由于汽车旅馆提供方便、卫生、经济的服务，尤其适合外出旅行的家庭，因而深受大众欢迎。如今的汽车旅馆，无论是在服务功能、旅馆形式、还是在地理位置、服务群体等方面都形成了多样化的特征。2、汽车旅馆的起源1923年，美国加利福尼亚州一位名叫哈利•埃利奥特的商人因生意繁忙经常驱车行驶在圣迭戈至旧金山之间的国家公路上。一次他看着道路上行驶着的旅行汽车，突发奇想，这些汽车中的旅客有很多是长途旅行的，而途中旅客却没有停车休息的地方。带着这个想法，埃利奥特拜访了建筑设计师阿萨•海因曼，请他设计一幢汽车旅客客栈。1924年春，由阿萨•海因曼设计的具有西班牙古典样式的汽车旅客客栈开始动工。1925年冬季，客栈在奥比斯竣工并挂牌营业，吸引了不少路过的汽车驾驶员和游客来此投宿，这便是世界上最早的汽车旅馆。由于汽车旅馆设在交通流量大的黄金地段，一天来此投宿的汽车有几十辆，给埃利奥特带来可观的营业收入。3、汽车旅馆在国外的发展状况随着高速公路的快速发展，类似的汽车旅馆如雨后春笋。经过多年发展，汽车旅馆已经成为欧美人生活中的一个重要组成部分，不仅分布在公路的沿线，更辐射到了大大小小的城镇和郊区。据调查，西方有高达92%的驾车旅行者会选择入住汽车旅馆。开车旅行、入住汽车旅馆，已经成为西方人的一种生活习惯。成立于1967年的法国雅高集团之所以能够迅速成长为全球第二大酒店管理集团，在全球酒店行业不景气的时候能够连续七年保持两位数以上的收益率，得益于其兴建的“一级方程式”和“宜必思”汽车旅馆，其收入的40-45%来自于旗下的汽车旅馆。国外的汽车旅馆一般采用标准化的模式建造，前期投资规模小，内部 省掉了顾客一切不需要的设施和豪华装饰，客房一般较小，没有书桌、文具、装饰品；没有壁橱和衣柜，只有床、几个行李架和一个柱式衣架等基本设施，而为了最大限度地降低经营成本费用，国外的汽车旅馆一般只有客人登记住店和结帐离店时才有服务人员为旅客提供当面服务，这就保证了汽车旅馆可以以最低的价格向驾车的商务旅行者和度假的家庭提供廉价的住宿服务。3、国内汽车旅馆发展状况3.1汽车旅馆在我国快速发展原因分析随着我们国家公民私家车保有量的持续增长，驾车岀游成为很多人的旅行新时尚。有过自驾旅游经验的人都知道，自驾车出游的旅游成本并不低，有时候在同样的行程和住宿条件下，消费往往比旅行社的报团费还要髙。然而，喜欢这种旅行方式的人则表示，他们看重的并不是节省费用，而是自驾车旅行的随意感和自由度，人们可以自由支配时间，自行安排行程，私密性也更强一些。在自驾车旅行越来越普遍的时候，一些相关的配套服务也应运而生，催生了不少相关的产业在我国的发展，在欧美发达国家十分普及的汽车旅馆就是其中很重要的一环。3.2我国汽车旅馆的发展现状虽然中国自助旅游日益兴盛，但是中国还没有真正意义上的为自助旅游者提供相应服务的汽车旅馆，目前能够提供相似服务的旅馆一是高速公路的服务区，一是以“汽车旅馆”为招牌的招待所和路边店。它们都不具备上述服务功能，而各大旅游景区景点的宾馆也以接待商务游客为主，不仅价格昂贵，针对自助旅游者的相关服务设施也极度匮乏，其中停车、加油、汽修等设施几乎没有。目前国内具备部分汽车旅馆功能的酒店是以“莫泰168连锁旅店”为代表的经济型酒店，其他品牌还包括“如家快捷”、“锦江之星”等，这些旅馆以服务快捷，价格低廉取胜，但是并不属于完全意义上的汽车旅 馆。其目标定位倾向于国内商务旅客，这部分经济型酒店在服务设施安排上也考虑了旅客的停车问题，但是由于经济型酒店选址集中在大中城市的市区内，既不可能提供大量的停车位，又于自助游目的地较远，并不能满足自助旅游者的需求。二、####休闲度假中心的定位和经营策略1、项目产品定位##风景区####B地块项目期“####度假中心（汽车旅馆）”、二期“####汽车文化休闲度假街区”。依托##风景名胜区的优越地理条件及时推出具有国际标准和兼有南京特色的“####度假中心（汽车旅馆）及汽车文化休闲街区）”项目，满足不断增长的自驾游市场刚需，提高服务水平和功能，增强市场竞争优势。2、项目开发定位（1）投资收益的最大化；（2）提升“####度假中心”的品牌形象；（3）拓展新兴市场和满足顾客需求；（4）增强市场竞争力； （5）为##风景区争创国家5A级景区做出贡献。3、市场（客户）定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点旅游及旅游物业购买消费特点1、单身阶段：年轻、单身对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。3、满巢阶段（一）:年轻夫妻，有6岁以下子女开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。4、满巢阶段（二）:年轻夫妻，有6岁以上子女经验的积累,职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。5、满巢阶段（三）:年长夫妇与尚未独立的成年子女同住仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下 降。7、孤独阶段：单身老人独居消费力和消费兴趣明显下降。从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列3个部分：3.1经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段1、2的人群：年轻夫妻，无子女或单身人士。行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，对自助游情有独钟，因而，是旅游度假物业推广的突破点。容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业结构的改变，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。3.2注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段4、5的人群。行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯 经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有一定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生消费行为。3、3财力雄厚人包括上表中阶段6的人群。行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢.配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。4、价格定位本项目的价格策略建议采用普通消费者、会员、VIP会员制等的方式，以利于最大限度地吸纳客户。具体地定价，要综合考虑市场因素和推出时投资变化因素等，再结合试营业期的业绩作为参考酌情提高或降低。5、入市姿态及推广时机定位根据本项目自身特点建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，大力宣传，高调宣传，以宣传的方式迅速抢占市场，赢取更多的市场优势。 第四章项目规划及建设内容一、项目地理位置####休闲度假中心位于南京####风光带西段曲##景区附近，永济大道南侧。规划用地面积约60亩（建设总用地面积15603.7平方米）全部为净地。二、规划设计理念、空间布局1、规划设计理念随着汽车的普及化和汽车旅馆的兴起，各种汽车旅馆纷纷开张，也渐渐为广大车友，特别是年轻爱旅游朋友的关注。汽车旅馆通常没有接待大堂和相应的大堂吧之类，客人通过车库的入口直接登记即可。住房设在二楼，通过车库，住房门前会有一个小小的过厅，其中一扇门是向外的，客人可以呼唤服务生端茶送饭至该过厅，不必进入室内，另一扇门是通往室内，汽车旅馆的客房面积一般在60-80平方米。独栋套房拥有一个小小的四合院围廊，配有室外景观，让人在室内可以赏心悦目。长途奔波后，客人需要一个放松的地方，泡在浴池内可以看电视，可以SPA,甚至有机会看到月亮挂在蓝天之下，晶莹剔透。客房的床一般比较大，设有便捷的小型桌椅，便于客人饮酒喝咖啡，甚至吃饭。房间所有功能的遥控都集中在一个类似电视遥控器上面，可以开关窗帘，开空调，电视，调灯光等等。汽车旅馆是众多酒店之外的一种产业，不同于精品酒店的专注，有别于度假酒店的地域要求，随着汽车业、旅游业的发展，这种流行国外的一种体验愉趣式的住宿，越来越被广大车友接受，这也许就是一个方向，值得玩味。####作为一家以汽车主题文化为特色的概念性酒店，“百年汽车历史长廊”、“百年车型图展”、随处可见的“汽车安全和保养知识”将是旅馆的文化核心；旅馆综合了国内外等知名汽车酒店的特点，以“温馨、快捷、私密、卫生"为主导，但更为注重客房的舒适和方便。让更多国内外顾客体验到##公司与宁和公司联手打造的新型休闲度假产业 的独特文化！规划设计原则：①结合汽车文化，形成####风光带的标志性产品；②配合长江休闲文化创意社区，打造##地区首席私密度假休闲天地。2、空间布局####休闲度假中心可规划形成五个功能区及多个景观点组成的空间组织结构。(1)五个功能区布置：休闲度假区：中部由7栋2层联排客房组成，东侧沿山边布置7栋独立别墅套房，西侧6栋独立别墅套房。景观区：设在休闲街区南侧中部正对住客入口处，建设一处园林水景，山水相连。会议办公区：设置在项目的西南部，紧邻景观区，建设一座3层办公综合楼。设备及后勤区：设在项目地块西侧，酒店设备及后勤人员工作区域。公共停车场：项目西南侧，提供景区公共停车服务。(2)出入口：一主出入口和一辅出入口主出入口位于项目北侧中部靠永济大道，以门卫室替代旅馆大堂，前来投宿的客人不用下车，摇下车窗就可以完成入住登记，方便快捷，适应驾车一族的需求。辅出入口位于项目西侧设备后勤区，由永济大道进入，主要供工作人员出入。(3)道路交通街区内道路交通为环形与井字形相结合，住客可直接将车开至各房间车库，通过车库直接进入客房。 (1)市政基础设施市政设施的布置按先地下后地上的原则，搞好基础设施建设，综合规划设计给排水及电力通讯，管网入地敷设，街区内低压电缆通讯做到线路隐蔽、规范、整洁。给水工程：水源取自下关上元门自来水厂，由城市主供水管引入街区。供水管管径为D200,再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120mo排水工程：采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式。污水主要排向临街区道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入长江。供电工程：利用城市电网供电，条件十分优越。电讯工程：按规划要求预埋电讯管道，进入地块。路灯照明工程：街区的路灯沿路中线布置，消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。三、建设内容拟建项目总建筑面积####平方米拟设立80间豪华客房和1000平米综合楼。其中：休闲度假中心####平方米；会议中心及办公用房1701平方米；设备及后勤用房876平方米；门卫用房60平方米。建筑占地面积####平方米，建筑覆盖率####%,容积率####,绿化率####%。第五章项目建设条件一、区域位置和自然条件本项目位于南京市####风貌区中的北部长江一侧的狭长岸线西段，属于####风貌区总体规划“四区两园”中的滨江湿地景观区，项目所在区段地貌主要为低山丘陵、岗地和河滩。低山丘陵坡度较陡，多在30°以上， 地层主要由灰岩、白云岩、砂岩构成，断裂和岩溶发育，风化层厚riom不等，松散。岗地由下蜀土构成，厚度10m左右，江边为河漫滩地，地质状况较为复杂。项目所处南京地区气候属属北亚热带湿润气候。季风显著，四季分明。灾害性气候主要是台风、寒潮、冰雹以及炎热高温，出现的季节比较固定，可根据气象预报及时预防，对项目建设影响有限。二、工程建设条件1、用地条件：规划景区内前期的土地拆迁补偿工作已经完成，目前的项目用地为净地，已经具备开工建设条件。2、配套设施：####大道已经全线贯通，电力设施、给排水等基础设施基本完成，具备了较好的项目施工条件。3、交通条件：南京的铁路、公路、航空、水运等交通十分便利，有利于大宗建筑材料、设备的运输。地铁3号线已经动工，项目建成后南京市民和外地游客可以更加便利地往来。4、施工条件：项目所需建筑材料可立足本市及周边城市供应，以本市供应为主。钢材、水泥等大宗建材本市均有知名生产厂家，可以确保供应。南京市有多家具有相应资质等级的建筑公司，他们有十分丰富的施工经验；同时为了便于项目的快速建设，本项目将采取公开招标、询价采购等多种渠道和形式进行项目的建设，可充分保证项目建设的质量。因此，本项目各项建设条件均已完全具备。 第六章投资估算及资金筹措工程估算总投资约####亿元，其中一期投资额为####万元人民币，二期投资额为####万元人民币。一、投资估算编制依据及说明1、土建工程费用估算采用投资指标估算法。投资指标是参照南京市同类建筑现行造价水平，并结合《2002年江苏省建筑工程预算定额》及当期材料、人工价格信息，再结合本项目工程情况，综合测算制定。2、本工程建筑的装修，按精装修装饰水平估算其投资。所需装饰材料和营业设施主要采用国产产品，部分采用进口品牌。3、给排水、供电、弱电、通讯、消防等工程费用估算也采用投资指标估算法。投资指标是参照南京地区同类工程现行造价水平，并结合本项目工程情况，综合测算制定。4、设备按设计提出的设备清单及此类设备的现行市场采购价和安装费用，估算其购置费和安装费用。5、其他费用取费标准，按国家、江苏省及南京市的有关规定标准执行。6、基本预备费费率取5%。二、投资估算项目建设投资主要由以下部分组成：项目前期各项政府规费；建安工程费；配套工程费；后期服务费及公司管理费。工程地质勘察费；设计费和预算编制费按现行国家收费标准计算；滋工监理费；环境评估费；地震安评费；基本预备费，价差预备费等。 表6-1项目总投资估算表序号费用名称费用明细/标准金额（万元）备注一前期工程费用1项目可研报告编制费建面X5元/nV2环评报告编制费总投资额X0.5%。3设计费建面X30元/nf4勘察费占地面积X5元/nf5地质灾害评估费总投资额X0.5%。(5概算编制费建安费X2%07合计二1市政公用设施费建面X55元/nf2再就业基金建面X3元/肝3质量监督费建安费X0.5%4招标管理费建安费X0.2%5人防费建面X48元/nf6施工图审查费建面XI.12元/nV7白蚁防治费建面X2.3元/nf8墙改基金建面X8元/nV9垃圾处理费建面X5元/nV10散装水泥专用基金建面X2元/nf11防雷减灾费建面X2元/肝12环境监测费建面X2元/肝13合计三建安工程费1土建2300元/nf2装修2500元/nV 3给排水消防设备150元/nV4暖通空调设备130元/nV5变配电、照明设备150元/itf6弱电设备130元/nV7室外道路、绿化等200元/nV合计四预备费1预备费总投资额X5%合计七总计三、资金筹措本项目工程投资估算总额为####万元。其中一期投资####万元，二期投资####万元。资金来源：本项目计划由####发展有限公司与巢湖宁和采石有限责任公司共同出资，设立项目合作公司：南京宁和汽车文化休闲有限公司（拟注册名称），注册资本2000万元。项目建设资金全部由巢湖宁和釆石有限责任公司自筹，一期、二期全部建成后由项目合作公司在合作协议约定的使用年限内经营，到期后免费移交给####发展有限公司或其指定的##景区管理机构。 第七章项目建设实施方案一、项目实施开发模式本项目的开发将选择BOT模式进行，即由####发展有限公司与巢湖宁和采石有限责任公司成立项目合作公司：南京宁和汽车文化休闲有限公司(拟注册名称)。项目公司全权负责本项目的投资、建设及运营。协议运营期满后，项目公司资产移交####发展有限公司或其指定的##景区管理机构。运行程序见下图：模式运行程序图二、项目管理承包模式本项目建设拟采用项目管理总承包(EPC)模式，由建设方选定项目管理承包商作为总包方对工程的投资、进度、质量负责，并通过招标选定施工承包商。同时负责协调建设方选定建筑设计师（单位）、造价咨询（工料测量师）单位等之间的相互关系，共同完成项目建设。项目管理承包模式见下图。 合同关系"协调关系卩项目管理承包模式图三、项目实施计划进度1、2012年4月完成建设项目可行性研究工作；2、2012年6月完成控制性详细规划设计报批工作;3、2012年8月完成初步设计文件、报送审批；4、2012年10月完成施工图设计；5、2012年10月开工建设；6、2013年12月完成一期项目工程建设；8、2014年2月进入试营业； 9、二期在一期正式营业后二年开始建设。以具体开工时间为准。四、项目建设实施条件1、建设用地范围内的拆迁工程已经完成，土地状态为净地，道路、水电设施齐全，施工条件基本具备。2、土石方量较小，场地平整工作易于展开。3、地势平坦，交通便利。五、项目实施保证措施1、为确保本项目工程的顺利完成，必须集中力量，应抓住控制进度的关键性重点工程，实施重点控制。2、项目施工应全部采用招标投标制和承包合同管理制。3、加强施工管理，本项目应实行全过程的项目管理制。4、本项目工程地下设施，应按照各管线专业的规划统一安排，有计划地组织施工。六、安全生产措施1、建立安全生产管理组织机构，编制安全管理专项方案，配置专兼职安全人员对项目建设进行全方位的安全监控。在项目基础施工、结构施工、装修施工等重点滋工过程中进行全过程安全检查，并进行记录，配合安全质量监督部门进行各项监管工作。2、实行保护林区生态环境的安全检查。3、编制冬雨季专项施工方案，在暴雨季节加强巡视，遇有地质险情要及时采取针对性措施加以处理。4、加强项目区域内的管网建设，保证消防供水。 第八章市场推广与运营管理一、推广的手段与方式大家都熟知品牌的价值，但是品牌的建设是一个漫长和艰巨的过程。项目需要借助##景区广泛的社会声誉与良好的社会形象，配合景区进行整体宣传。在景区地图、宣传册、旅游杂志、网站上进行介绍及纳入景区旅游线路等。尤其要注重以下宣传推广手段的运用：1、宣传主题概念。改变大众对汽车旅馆的传统认识，树立休闲度假的新概念。2、卖点整合。重点推介####打造的“轻松快乐”感官享受及“与世隔绝”般深度私密。3、优惠措施。结合会员卡、网络预订等方式退出各种优惠措施。4、形象与品牌推广。5、广告语。征选精炼、易记广告用语，加深印象。6、分阶段控制公关基于本项目的特点，项目的宣传推广建议采用“短、平、快”的路线，因此项目的公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段：•形象建立及宣传铺垫阶段•试营业阶段•正式营业阶段二、运营与管理 1、经营方式整体经营方式将按照现代企业制度组建。企业的整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制。企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。2、重点管理项目建设完成后，以##公司与宁和矿业公司共同打造的具有汽车宿营地功能的观光与休闲度假相结合的旅游景区为目标，从企业治理结构、人力资源、市场营销、产品开发等方面不断完善与提升景区竞争力；进一步完善企业法人治理结构；进一步完善企业激励与约束机制；实施企业品牌运营和企业文化建设。根据经营内容、范围通过市场招聘、公司招聘等方式引进员工不少于200人，重点引进管理、销售、工程技术方面人员及优秀服务人员。在景区市场竞争力方面，重点做好：(1)依托公司优势，形成优势互补、良性互动、共同发展格局。本项目作为新型的旅游住宿企业，融入##景区“吃、住、行、游、娱、购”旅游六要素一体中，结合景区的地理和资源优势，通过一体化运营，提升 项目的整体市场竞争力。（2）进一步巩固和发展作为汽车旅馆及休闲度假胜地、会议中心延伸的产品市场，保证接待量的稳步增长。（3）做好新市场的开发拓展，不断提髙市场占有率。在进一步巩固和发展现有资源作为项目延伸产品市场的同时，大力开拓新的客源、新的市场，形成新的利润增长点：充分发挥公司会议、休闲功能完善的优势，配套项目所在区域的##山色、大江风光等特色大力开拓休闲度假、会议商务等高端旅游市场。三、人员培训员工的管理水平和业务素质，是项目有无效益经营成败的关键因素之一。因此，从项目的建设筹备及建成后的长期经营来看，智力投资都将是一个战略性的重要问题。员工的培训应是常抓不懈的工作，通过培训，可使员工具备良好的业务素质和熟练的业务技巧，确保公司管理水平和服务质量的提髙。同时，开展培训工作也是开发人力资源和提高劳动生产率的重要手段。 第九章项目环境影响评价一、自然环境本项目位于南京##风景名胜区。##风景名胜区，总面积10500多亩。坐拥“南京金陵四十八景”中的六景：幕府登高、达摩古洞、燕矶夕照、永济江流、嘉善闻经及化龙丽地。此外，它还拥有市级文物景点陶行知墓、燕子矶和头台洞。幕府山，是##风景名胜区的主要组成部分，南京的珍贵无比的“绿肺”o从1998年启动“幕府山综合治理工程”以来，到2010年春节前##滨江风光带开门迎客。经过十多年不懈的努力，##风光带已经成为融水上运动休闲、湿地生态保护、旅游度假、名胜古迹游览和水源地保护五大功能为一体的综合性旅游景区。整个风光带由西向东共设置了“色染秋林”“莺柳翠洲”“揽江抒怀”“芦汀花絮”“达摩梵音”“林泉幽居”“幽水怡情”“林茂鸟喧”“别有洞天”和“古韵情怀”十大景区。包括了幕府山沿江的观音阁、头台洞、####、三台洞等。依托##风景区的天然优势，将本项目建设其中无疑是明智的选择。二、项目建设期的环境影响及保护措施本项目的建设将对##景区的环境产生一定的影响，具体内容如下：1、环境空气影响本工程在其建设过程中，大气污染物主要有：①废气。施工过程中废气主要来源于施工机械驱动设备（如柴油机等）和运输及施工车辆所排放的废气。②粉尘和扬尘。在整个施工期，主要是土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘和道路铺设、物料运输、残土露天堆 放、装卸等过程产生的扬尘，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更为严重。施工工地的扬尘主要是由运输车辆的行驶产生，约占扬尘总量的60%,并与道路路面及车辆行驶速度有关。施工场地、施工道路在自然风作用下产生的扬尘所影响的范围在100m以内。因此，施工期间需要做到文明施工，在施工中采用彩钢板围栏，进行封闭施工，防止扬尘。避免在大风天气进行土地开挖和回填作业，减少开挖土方的露天堆放时间，尽量随挖随填。在装运过程中对运输残土的汽车采取覆盖车厢(保持车辆封闭式运输)和在非土质路面的运输路线上洒水的方法，装运车辆注意不要超载，采取措施保证残土运输车在沿途中不洒落，车辆驶出前将轮子上的泥土用扫把清扫干净，防止沿途有弃土落地影响环境整洁。同时施工道路实行保洁制度，一旦有弃土应及时清扫。2、施工噪声的影响施工噪声具有阶段性、临时性和不固定性，不同的施工设备产生的噪声不同。主要施工机械的噪声源强情况见表8-1。表9T主要施工机械设备的噪声声级序号施工机械测量声级dB(A)测量距离(m)1挖掘机80152压路机73103铲土机7515由表7-1可见，在多台机械设备同时作业时，各台设备产生的噪声会产生叠加，根据预测计算，叠加后的噪声增值在3dB(A)之内。主要施工设备噪声的距离衰减情况见表8-2。表9-2施工机械噪声衰减距离序号施工机械声级dB(A) 8075706560551挖掘机15m22m40m75m120m190m2压路机10m25m50m100m150m3铲土机15m42m75m120m190m由表9-2可知，机械噪声在空旷地带的传播距离较远，因此，在施工作业中必须合理安排各类施工机械的工作时间，减少施工噪声对附近居民的影响，严禁夜间施工，避免施工影响周围居民的正常休息。3、施工人员生活污水的影响分析施工人员产生的生活污水是本工程建设期的主要水污染源。建设期不同阶段，施工人数不尽相同，一般为几十人至一百几十人不等。如按施工人员每天生活用水量50L/人计，生活污水量按用水量的80%计，平均每天每人排放生活污水40L/人，产生BOE为220mg/L,CODCr为450mg/L。则当施工高峰时，项目施工现场每天的生活污水及污染物排放量见表7-3O生活污水水量比较少，污染物浓度不高，符合排入城市下水道要求。表9-3施工人员生活污水及污染物排放量施工人员用水污水量BOD5CODCr（最大值）（人）(t/d)(t/d)(kg/d)(kg/d)402.01.60.350.724、施工废弃物施工垃圾主要来自施工所产生的建筑垃圾。施工期间将涉及到土地开挖、材料运输、基础工程等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生污染。三、项目水土保持 项目建设过程中，将不得已改变选址中局部原地形地貌，减少地表植被，破坏生态环境。因此，必须采取必要的工程措施及植被措施对裸露面、坡面等进行绿化、护坡、复垦、恢复土地功能，以减少对环境的影响程度及防治水土流失。统筹部署水土保持措施，一是重点治理和面上防护相结合，对产生水土流失的区域进行重点治理；二是工程措施和植被措施相结合，以工程措施为先导，尽快控制水土流失。三是加强绿化，要以各种植物互相搭配的手法，做到因地制宜。道路两侧、构筑物周围的绿地、花坛建设不但可使环境质量得到提高，而且能使园林绿化与周边的文化氛围融为一体。道路开挖设置排水沟、挡土墙、工程和植被措施相结合进行护坡，营运期进行路基防护。设计中应选择合理的地平标高，优化竖向设计，做到区内土方平衡，减少土方外运和运入，以免造成周边地区生态破坏和水土流失。建设过程中尽量减少扬尘和做好水土保持工作，避免对周边环境的破坏，切实执行《中华人民共和国水土保持法》。四、项目运行期的环境影响及保护措施1、噪声影响运营期噪声源主要来自项目区内空调冷热源主机、空调机、风机运转时所产生的噪声。治理措施如下：①空调冷热源主机、空调机、风机均选用低噪声产品。②空调冷热源主机、水泵、空调机均设置合适的隔振器，风机采用减振吊架安装，风管采用减振吊架安装。③空调冷热源主机、水泵、空调机、风机进出口均设置软接管。机房尽量远离人员较集中的地方，并做好周围绿化建设，以降低噪声。2、废气 项目运营后所产生的废气主要来自于项目区内的夏季制冷和冬季供热系统设备会产生少量的废气。冬季供热机组采用天然气作为主要燃料，燃烧后产生的废气浓度极低，污染极小，对大气环境影响不大，可以直接排放。夏季电制冷系统则全部釆用无公害制冷设备，制冷剂(R134a)对生态环境及大气臭氧层等均无破坏作用，其使用时间也不受限制，符合国家环保政策要求。3、污水本目运营后主要的污水污染源主要来自于项目运营期间的生活污水。项目区产生的污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082-1999的水质标准后，排入项目区内的排水管网，汇入城市污水排水系统。4、固体废弃物项目投入运营后产生的垃圾主要是生活垃圾、商业垃圾，均釆取分类收集，由专职清扫人员清扫、收集，由环卫部门送到垃圾场处理，确保公共场所的干净整洁。五、节能为认真贯彻国家能源政策及省市节能减排控制目标，项目建设将釆用新型墙体及门窗，使建筑保温、隔音、防水、防火性能大幅提高；水泥采用散装水泥，商品観方式供应。走道、共用部位等的照明均采用节能灯具等。建筑设计将充分利用自然通风和采光，以降低单位建筑面积能耗。综上所述，本项目本身不会产生较大的污染物，项目的建设运营对环境与生态产生的不利影响很小。同时，项目在建设运营过程中将认真贯彻国务院《风景名胜区管理暂行条例》，采取有效措施做好环境保护及节能工作。因此，从生态环境保护角度分析本项目建设是符合环保要求的。 第十章社会评价与经济评价本项目的经济评价以国家发改委、建设部发改投资（2006）1325号《建设项目经济评价方法和参数》，按照效益和费用计算范围对应一致和有无对比法原则进行经济评价。一、社会评价1、社会效益本项目实施后，将完善##景区旅游基础设施的建设，提高##景区的整体接待能力，丰富旅游产品类型，满足人们日益增长的消遣娱乐需求，为带动景区人气，促进##地区旅游经济的发展发挥积极作用。本项目还将新创造200个以上的就业岗位以及每年可为地方财政贡献100多万元的税收，具有一定的社会效益。2、环境效益项目建设本身就是对##景区环境的改造与再创造，是立体化、多方位的城市景观设计。本项目实施后，可以美化环境，提升##景区内旅游接待能力和投资环境，有利于加快景区配套设施建设的步伐.建成的休闲街区不但可以美化周边城市环境，提供游客健身、休闲、娱乐的场所，项目新增加的绿化景观还可净化空气、降低噪声、粉尘。二、经济评价1、评价范和原则根据项目总体规划及建设安排，本次可行性研究暂对一期经营范围进行进行经济评价。本着稳妥可靠的原则，在计算费用时取上限，计算效益 时取下限。以定量分析为主、定性分析为辅，遵循费用与效益计算口径一致的原则。项目计算期内不考虑通货膨胀因素。并且假定项目建设内容和规模按计划实施并如期完成，且期间国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。由于本项目采用引资合作，BOT开发模式，协议期满后资产转移给####发展有限公司或其指定的##景区管理机构，故不按新建项目而仅对协议期间的经营费效进行财务评价。2、收入测算根据该项目定位高端消费人群、花园式建造风格，入住率按50%-70%计算，价格标准按800-1800元/间（均价1100元/间）天计算，年收入约1920万元；3、成本测算（1）人工成本：一期计划配备60名员工，人均月工资按3000元标准计算，每年人员工资约110万元；（2）财务成本费用：按一期5000万投资，年投资回报率10%计算，每年财务成本费用为500万元；（3）税费：营业收入X稅率（6%）,年税费约130万元；（4）二次升级装修费用：预计4-5年后进行二次升级装修，每个房间按10万估算，共计800万，计划使用5年，年均承担费用约160万；（5）水电费：日消耗（元）X入住率X天；约200万元/年；（6）绿化维护费：园林、草坪、树木、假山及水景维护；（7）日常消耗品：洗簌用品、附加免费项目；（8）广告、营销及公关费：户外、网络、电台及相关传媒；（9）设备维修费：空调、供水设备、供电线路等维护；（10）其它：酒店运行中不可预估的其它项目。 表10-1：年收入成本明细预测表项目金额（年/万元）备注1、营业收入2、支出：人工成本财务成本费用税费二次升级装修费水电费绿化维护费日常消耗品广告、营销及公关费设备维修费其它3、净利润根据上述预估，年净利润为####万元，预计收回投资需要####年（总投资额/年净利润），即在不考虑资金时间价值，以及通货膨胀率的基础上，该项目收回投资约####年。三、经济评价结论本项目全部投资年财务回报率为####,年利润率约为####,髙于社会平均投资回报率及投资评价分析的财务基准收益率8%,静态投资回收期为####年；因此合作经营协议期限应不低于####年。由于本项目没有对二期投资的收益进行详细的分析和计算，考虑到项目前几年需要推广宣传，客房出租率的确定上比较保守，也未考虑汽车旅 馆的钟点房经营特点，因此本项目的投资回收期较长。实际上，随着曲景区建设的持续进行，##地区的旅游及休闲娱乐发展前景逐步看好，本项目二期建设完成之后，经营收入将稳步上升，经济效益非常可观。此外，本项目还有一些难以定量的社会效益和环境效益，如汽车文化休闲街区的建设可改善##地区经济、社会和自然环境，方便人们生活，创造新的就业机会，促进本地区经济发展等。综上所述，本项目财务评价可行，经济效益较好，环境效益、社会效益等综合效益明显，建议早日付诸实施。 第H章招标投标方案一、工作依据本项目依据的招投标法律、法规和有关规定：①《中华人民共和国招标投标法》；②国家发展计划委员会第3、5、9号令；③国家七部委27、30号令；④江苏省招标投标管理办法；⑤南京市有关招标投标管理办法、规定等。二、招标内容及组织形式1、招标内容本项目工程以《招标投标法》为准绳，充分发挥竞争机制的作用，力争以最低或较低的价格获得最优的货物、工程或服务，保障项目资金的有效使用，提高投资效益，保证项目质量。本项目工程招标本着公开、公平和公正的原则，将招标活动置于透明的环境之中，以保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益。本项目主要招标内容为勘察、设计、监理、土建工程、安装工程和主要设备，勘察、设计、监理、土建工程、主要设备招标范围为全部招标，安装工程的招标范围为部分招标。2、招标形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底、组织开标、评标能力的建设单位可以自行招标；凡不具备条件的建设单位应当委托具有相应资质的招标代理机构代理招标。 根据项目建设单位的情况，本项目招标组织形式为委托招标，招标方 式为公开招标。招标工作流程见下图:工签订承包合同 三、核准招标事项在选择招标代理机构、制定评标原则、招标过程的监督以及信息的统计等方面，项目业主要严格接受招标管理机构的管理。在报建手续、建设监管、工程验收、资质评定、质量评级等方面项目业主要严格执行代表国家管理职能的主管部门的规定，并接受管理。在招标范围、招标组织形式和招标方式和招标估算金额等事项方面，项目业主要严格接受相关部门的核准和监督，并及时报送招标文件、合同及相关资料。表10T招标基本情况表项目名称长江文化休闲产业园招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标行标自招托标委招开标公招邀请招标勘察VVV设计VVV建筑工程VVV安装工程VVV监理VVV主要设备VVV其他 情况说明：建设单位盖章年月日四、建设项目工程监理工程监理是我国深化基本建设体制改革，建立社会主义市场经济体制的重要举措。根据中华人民共和国《建筑法》有关建设监理规定，本项目应严格按照《工程建设监理规定》（建设部、国家计委建监[1995]737号）的有关要求，对建设项目进行工程监理，确保工程建设质量，提高建设水平，充分发挥投资效益。 第十二章结论与建议经过十几年的植被恢复，##风光带已经进入按照“生态优先、适度开发”的原则，进行各类景点和配套设施建设阶段。要打造南京第三个5A级旅游景区，早日恢复游人如织的盛况，##景区的建设不仅包括景点建设和旅游配套设施建设，还包括整个##地区沿江环境整治、##风光带征地拆迁以及滨江大道等基础建设，投资巨大，建设周期较长。因此，吸引包括企业、外资在内的各类社会投资共同参与景区的旅游项目投资，既有利于减轻政府投资压力，也有利于加快景区建设步伐，丰富景区旅游产品类型。####汽车文化休闲度假中心的建设，正是####发展有限公司通过与巢湖市宁和采石有限责任公司合作，引进投资，协议经营，到期转让，加快景区基础设施建设的一个典范。通过对####休闲度假中心项目的可行性分析、研究和论证，表明本项目建成后经济效益明显，并具有一定的社会效益和环境效益。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，无论在市场推广、营销上还是在财务上都是可行的。因此，建设####汽车文化休闲度假中心是十分必要和可行的。针对本项目的建设，提出以下几点建议：1、建议尽快落实合作协议条款，尤其是合作经营期限及合作经营期间的投资回收、利润分配条款应及早确定，以便合作方建设资金早日到位，使项目能尽快实施，早日发挥效益。2、在该项目的设计中合理使用技术标准，协调处理好人、车、路和环境之间的关系，做到精心设计、精心施工，使之既能最大限度的满足##景区旅游配套的需要，又能美化景区环境，成为南京汽车旅馆产业一个新的标志。 3、建议景区管理有关单位加强该项目建设的监督管理力度，确保项目按规划髙标准建设，杜绝违法违章建筑破坏景区植被和整体景观。4、目前规划面积和建设内容均为本项目一期建设方案，建议充分考虑街区今后的发展需要，对二期建设及早作出规划。此外，在周边项目建设规划时，适当考虑项目的相关性和协调性，以产生集聚效应。