【精品】花虎沟策划案[1]

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1、花虎沟项目营销策划方案伟业顾问二OO四年六月亠“—1—・•刖5第_章市场分析（一）北京普通住宅房地产市场状况1.2004年北京普通住宅的市场供应状况1.普通住宅的价格情况2.普通住宅的区域客户情况3.普通住宅产品的新特点（二）区域房地产市场状况分析1.竞争项目调查范围2.竞争项目基本情况3.竞争项目各具体指标分析•（三）目标客群分析1.目标客户群初步定位2.目标客群貝体阐述3.目标客群的行为及心理特征分析第二章产品状况（-）项目基本状况概述1.项目基本经济数据指标6779101212132026281.项目

2、周边环境及现状描述•2.项口工程进度及证件进度安排•3.户室比状况(-)产品及产品附加值评估及优化建议1.本案现状产品评估2.产品优化建议3•总结第三章营销建议(―)项目SWOT分析1.Strength强势分析2.Weakness弱势分析3.Opportunity机会分析4.Threat威胁分析(二)项目营销定位1.营销定位依据2.营销定位及表现(三)销售策略1.可售资源分析2.销售目标3.价格定位1.销售计划343535394345464647474850531.优惠方法2.总销金额预计（四）营销及推广策

3、略1.推广方向及策略阐述2.推广策略及渠道•3.项目包装4.公关活动及客户服务建议5.直效行销•6.推广费用测算•后记^•附：营销准备工作计划表63646770727475本策划案是针对花虎沟项R的营销工作而特别编写的。全案分为三个部分，第一部分为市场分析，介绍了北京市及区威房地产的概况，并针对性地分析了木案地客群；第二部分为产品状况分析，对项口的数据指标进行了解析，并针对产品状况提出的相应的优化建议，特别强调的是在目前的市场状况下，为增加产品的品质感，建议本案采用精装修，标准为600〜800元/平方米；第

4、三部分为针对性的营销建议，在目前的市场条件下，建议销售周期为14个月，住宅销售均价为7400〜7600元/平方米，底商销售均价为12000〜13000元/平方米，车库销售价格为6〜8万/个，最终实现的项冃总销金额为&38亿。花虎沟项目（以下简称木案）位于洼里乡关西庄，处于亚奥地区的西北边缘。口前本案的前期产品规划、设计已基本完成，进入营销准备阶段。伟业顾问根据本案特点，结合对目前北京市场上与本产品同档次或同价位的在售或即将销售的项目及其所在的区域市场进行调查和分析的结果，寻找出市场空缺或者重新开辟市场的途径

5、，制定如下一系列具冇针对性的营销操作建议，作为展开后期的营销工作的铺垫与指导。第一章市场分析（一）北京普通住宅房地产市场状况1.2004年北京普通住宅的市场供应状况根据伟业的市场检测统计数据显示：2003年北京市新盘开盘197个，平均销售价格为6379元/平方米，总规划建筑而积为4457万平方米，实际供应量为1739万平方米（按销售许可证统计），其中，经济适用房和普通住宅总iP121个项目，占到62%以上。2004年北京普通住宅在楼市中的比例将会继续提高，一方面在于开发商对于普通住宅销售前景的看好，另一方面

6、年轻白领购楼群体的迅速崛起，也为大力发展普通住宅提供了更为广阔的消费群体。2004年比较活跃的区域将在西南区域和东北区域。酒仙桥、四坝河太阳宫位置、东坝乡、西南部已经四四环方位都将有项目不断涌现。1.普通住宅的价格情况（1）区域价格情况普通住宅各区县的价格仍然遵照“价格随着离市中心距离的远近增减，城区价格高于郊区价格”的规律。西城区和东城区两个市屮心区普通住宅全年平均成交价格都在10000元/平方米以上；其次是宣武区的普通住宅平均价格超过7000元/平方米；崇文、朝阳、海淀三区的普通住宅均价接近5000元/

7、平方米。2003年各区县普通住宅成交价格图12000100008000)612.倩刎6.4200i00O4002004977.附81.酗98W弹冈畫冈量X二涛XI从2003年开始，普通住宅的成交均价在经历了大幅下落之后，逐步开始回升。去年5月份时成交均价达到最低，比同年1月份6633元/平方米的水平下降了约24.6%,这主要是去年的SARS给京城楼市带来了很大的负面影响。但口此以后，成交价格便开始有所冋升。2004年2刀的普通住宅成交均价为5940元/平方米，这一•数值与上月持平，和去年同期相比下降了约2.

8、8%,但比起2003年5月吋的价格低店5033元/平方米则上升了18.02%。可见普通住宅市场正在逐步回暖，从趋势上来看，其总休成交均价有槊进一步的小幅提高。普通住宅成交均价走势图1.普通住宅的区域客户情况外省市个人近年來在京购房人数大量増加，其中包括外省在京人员和外省来京购房投资客。2003年外省市在京购房占到全年住宅销售量的四分之一，在京购房套数达到3力套以上。2003年外籍人士（包括国外及华侨、港澳台同胞个