【精品】海口某大型商业广场总体运营策略构想

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1、海口某商业广场—.宏观环境特征分析1、海南省宏观环境•海南口1988年建省以来，国民经济和社会发展儿起儿落，总体定位屡次调整,最终定位为“旅游立省，旅游兴省”。这一定位，充分发挥了全国唯一“热带岛省”、旅游资源丰富、综合生态环境极佳的优势，实践证明，这一定位是正确的。以2005年为例，全省接待过夜旅游者1516.5万人次，为全省人口总量的1.83倍，旅游业收入125.05亿元，占全省GDP的13.8%,都位于全国前列。•海南省第二产业，一直比较落后，2005年第一、二、三产业增加值比率为33：26：41,农业和第三产业在GDP中的比重都超过了工业，而且工业以热带作物为原材料的食

2、品、医药类轻工业为主，很少工业污染。但是，海南省一直有加快发展工业尤其是重工业的意愿和决心，从建省初期的马自达、新人洲，到近期的造纸厂、炼油厂、航夭中心等巨型项H,对拉动海南工业的发展，作用巨大。但这些重大的举措，与“旅游立省，旅游兴省”的发展定位是相矛厉的,因为大工业，尤其是造纸和炼油工业，显然会对生态环境造成不良影响。•海南省陆地面积约3.4万平方公里，2005年末全省常住人口828万人，人口密度仅高于酋藏、青海、新疆、内蒙古、黑龙江等少数边疆省份，人口总量则仅高于西藏，位于全国倒数第二位。全省这一特征，决定了海南省的社会消费能力绝对总量的低下。•近几年来，海南省GDP—直

3、保持15%以上的高速增长态势，但绝对值处于全国的中下水平。以2005年为例，全省GDP总值首次突破900亿元，达到903.6亿元，处丁•全国倒数第三位，仅高于西藏和青海；全省人均GDP首次1万元,为10913元,与广东（23604元）、山东（20044元）等东部沿海省份相比，有较大差距，与河南（11236元）、湖北（11356元）、湖南（10399元）等中部省份相当，总体上处于全国屮等水平。2、海口市宏观环境•作为省会城市，海口是全省的政治、经济、文化屮心，全市而积2305平方公里，常住人口160万人，即是说，海口市以占全省7%的土地面积，占有全省20%人口，同时，乂以占全省2

4、0%的人口，占有全省GDP总量的34%、社会消费品零售总额的52%（其中占全省批发零集贸易总额的54%、餐饮总额的43%）、旅游总收入的38%、房地产投资总额的66%、居民存款余额的52%O这一特征，突现了海口在全省的经济、金融、商贸、旅游中心的地位。•海南岛地形呈比较规则的椭园形，全岛东西、南北相距均约为600公里，由已建成通车的环岛高速和在建中的中线高速公路相联结，全省形成了北海口（为主）、南三亚（为次）二个经济屮心，形成了3小时经济圈。这一“岛省”的地理特征，无疑极大提升了作为全省政治、经济、文化中心的海口市的全方位辐射能力，尤其是在金融、商贸、物流、交通等经济层而的的辐

5、射能力。•2005年底岀台的海口城市总体规划，正式把海口市定位为“宜居休闲度假型城M”，规划期限为2005年・2020年。规划所确定的规划区范围为海口市行政辖区，总面积为2304.8平方公里，规划期末人口目标为250万。城市发展总忖标是把海口建设成为经济实力最强、服务设施最优的海南省经济中心城市，使其成为拥有一流生态环境的理想居住地和热带滨海旅游度假休闲胜地，成为国际知名的绿色生态城市。主城区用地空间布局呈带状组团式结构，形成了“一个屮心、两个组团叩勺用地布局结构。其屮“一个屮心”为具有岛内屮心职能的中心组团；“两个组团”为具有岛外职能发展耍求的特色组团，长流组团和江东组团。该

6、规划摒弃了以往单一旅游型城市的城市定位，努力把海口建成为全省的居住中心。这一规划，必将对城币的整体发展产生深远影响，必然会加大市政交通、住宅及商业地产、餐饮、购物、娱乐、运动休闲等众多影响居住质量的产业的投资力度，这这些产业的发展带来巨大机会。•作为宜居度假型城市，海口市保持着大比例的“季节性”人口，这对全市的经济、社会发展产生了很大的影响。近几年，全市商品住宅的外销率一直保持在50%以上，2005年则接近60%,每年10月至次年5月，成为季节性人口上岛居住的高峰期，造成社会消费能力陡然升降。-＞产业特征分析1、商贸产业•海口商贸业保持着较快的增长，2005年全i]j•社会消费

7、品零售总额为138.45亿元，同比增长37%,其屮批发零售贸易业总额112.57亿元，同比增长37.3%,餐饮业总额19.58亿元，同比增长42.2%。社会消费能力的持续高涨，为投资商业地产奠定了基础。•2003-2005年，全]廿城镇居民人均可支配收入分别为8350元、8981元、9740元,人均消费性支岀分别为6607元、6778元、7368元，这一收支水平，与深圳、广州、上海、北京等很多经济发达城市相比，有1~3倍的差距，这就从根本上制约着海口市整体消费能力和消费结构只能运行在相对较低