房屋拆迁补偿现状与对策分析

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1、房屋拆迁补偿现状与对策分析房屋拆迁与补偿的现状及对策分析房屋拆迁补偿估价关系到政府、拆迁人、被拆迁人的切身利益，关系到房屋拆迁管理丁作的健康发展及社会的安定。现行的有关规泄対房屋拆迁补偿估价也未给出具体、统一、规范的估价操作程序，确立基准价的方法有:市场比较法、成本法、假设开发法、收益还原法。H前，我国基本上没冇区分政府拆迁和商业拆迁，主耍原因冇两个，也是我国房屋拆迁制度存在的缺陷。（一）现有立法对公共利益的界定不清《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，对以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”；《土地管理法》第二条笫4款规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体

2、所有的土地实行征用”；《城市房地产管理法》第十九条规定：“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收冋出让的土地使用权”；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定:“在特殊情况F,国家根据社会公共利益的需要，可以依法收冋土地使川权”；《城市房屋拆迁管理条例》是房屋拆迁最直接的法律依据，但是其中并没冇公共利益的规定，《条例》笫三条规泄“城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市III区改造和生态环境改善，保护文物古迹”，这条就是拆迁者进行拆迁使用最频繁的依据，但是援引此条例的人并不见得完金出于对“公共利益”的考虑。《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益

3、的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”关于如何界定公共利益，始终是《物权法》制立过程中谢临的重大问题，但是《物权法》最终没冇対公共利益做出明确的界定。而现实中，绝人多数的拆迁是出于牟利的商业FI的，却常常被—•些行政机关、企业或个人冠以“公共利益”之名，这就便于利用行政权力为商业经营活动服务。所以，在实践中如何界定公共利益并将其运用丁•城市房屋拆迁是我们必须解决的问题。（二）政府在房屋拆迁中角色的错位1、政府以行政许町的方式直接介入商业性拆迁，并在其中充当拆迁人。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第4条第2款规定，“木条例所称拆迁人，是

4、指取得房屋拆迁许可证的单位”0第10条规立，“房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托”。从上述规定可以看出，政府只能作为公益性拆迁法律关系中的拆迁人，不能成为商业性拆迁法律关系中的拆迁人，以公共利益为L1的的拆迁主体和以商业利益为LI的的拆迁主体应冇严格的区别。但是在许多时候公共利益与开发商的商业利益交织在一起，这时政府本身就是拆迁人的幕后老板，开发商便可以以“依法拆迁”的名义牟取暴利。我国《行政许可法》耍求政府的行政许可行为都必须依法设定和实施。但是在商业L!的的拆迁中，政府发放许口J证，往往未对其发放条件作严格审查，并冃发放房屋拆迁许可证后也疏于监督和管理，许多违法拆

5、迁行为不能得到及时的纠止，有些政府以拆迁的顺利进行为由介入商业性拆迁，使本已处于劣势的被拆迁人史处于弱势地位，导致了拆迁矛盾的激化，破坏了干群关系，影响了社会稳定，也与在市场经济体制下政府口身的圧位冇着木质的背离。2、政府以行政裁决的方式介入拆迁纠纷，既充当行政裁决的当事人，又充当行政裁决机关，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人申请裁决的适用本规程。第3条规定，“市，县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责木行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作”。根拯行政法的基木理论，行政裁决是指行政机关依

6、照法律规范的授权，对当事人Z间发生的、与行政管理活动密切相关的、与合同无关的民事纠纷进行审查，并作出裁决的行政行•为。行政裁决与一般行政行为不同，其裁决方式类似于法院的审判方式，凶而具有准司法性。因此，作为行政裁决机关的政府只能居中进行裁决，与房屋拆迁当事人之间的拆迁纠纷不能有任何利害关系。而政府违规介入到商业性拆迁时，它的地位既是拆迁人，又是行政裁决机关，那么政府所做出的行政裁决行为很显然是不合法的，拆迁人作为行政裁决机关时，被拆迁人即使提出了拆迁申请，其结果也是对想而知的，这样的拆迁争议的救济途径，对于被拆迁人來讲是毫无意义的，行政裁决也失去了其应冇之义。因此，实践中被拆迁人不

7、服行政裁决，经常提起行政诉讼，使拆迁人与被拆迁人的孑盾转化为被拆迁人与政府的孑盾，这样只能会导致拆迁纠纷更加复杂，从而造成对被拆迁人合法权益的侵害。3、政府以行政裁决的方式介入强制拆迁根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第17条规定，“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，曲市、县人民政府责成冇关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法中请人民法院强制拆迁”。根据上述规定，政府实施强制拆迁必须以行政裁决为前提，强制拆迁的执行方式有市、县人民