项目前期策划工作内容

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1、地产项目前期策划工作内容说明第一阶段：市场调研及概念策划—、城市经济环境的分析和生活结构研究1.城市地理区位及行政区划2.城市属性特征3.城市与其他城市或区域的空间关系4.总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等5.GDP发展状况及产业结构情况二、城市格局结构调查与城市发展规划调查1.公共设施状况2.交通体系状况3.道路状况、通行量4.区域性质与功能特点5.各项城区的机能6.城市规划三、城市住宅与商业的发展及规划及政策研究(-)城市住宅市场现状、规划及政策1.住宅市场发展现状及布局情况2.重点区域发展规划及政策(二)城市商业现状及规

2、划1.商业发展现状及商业圈布局情况2.商业发展规划四、市场研究(-)区域住宅市场研究♦住宅分布详图♦住宅的竞争状况及竞争者调查分析♦主力客群调查分析（二）区域商业市场研究1.各商业范围、规模、档次、业态、商家研究2.区域商业的竞争格局3.区域商业饱和度研究4.商业发展情况（包括档次、功能、业态、面积、户型、售价及租金研究）五、典型性竞争项目调查与研究六、地区未来住宅及商业地产的供应量分析七、目标消费群体调查1.目标消费群体基础信息>一结论:目标消费群体人口社会各阶层分布目标消费群体各地域分布目标客户自然属性界定2.目标消费群体背景信息调查>-结论：职业特

3、征经济收入个人偏好目标消费群体社会属性界定3.住宅及其商业购买/租赁客户意向及目的调查>>>>>>—结论:购买/租赁客户区域意向购买/租赁客户倾向面积区间购买/租赁客户投资倾向特征购买/租赁客户目的性调研购买/租赁客户能承受的总价幅度购买/租赁客户可接受的单价范围目标客户支付能力评估4.商业消费客户需求调研>现所在商业项目的业态种类调研>现所在商业项目缺失业态调研2.招商业态意愿及物业需求调研>招商业态的进驻意愿调研>招商客户的物业需求调研3.客户生活习惯调查>目标客户信息接收渠道>目标客户信息感触点>目标客户营销活动参与情况>目标客户社交圈层分析-结论

4、：目标客户信息传播方式界定八、项目解析♦项目经济技术指标分析>用地性质>占地面积/建设用地面积>总建筑面积/不同功能建筑面积及比例>车位/交通/仓储/其它功能配套>建筑设计要求>指标对于规划的难点■■结论：指标特征再论证♦项目SWOT分析>项目开发优势及运用方式>项目开发劣势及规避方法>项目开发机会及利用方式>项目开发威胁及预控方法>项目综合SWOT分析定位-结论：项目价值构成体系九、项目开发运营模式研究•项目开发模式及盈利研究•项目开发物业类型及产品研究第二阶段：项目开发的整体发展战略与概念定位—、项目定位系统形成1.项目属性定位2.项目功能定位3.项

5、目形象定位4.规模区间界定5.商业辐射范围界定6.住宅及其商业目标客户群体定位7.项目竞争定位&项目商业功能及其比例定位9.经营主题定位10.项目商业业态及业态组合定位-结论：确定项目定位、市场形象及地位二、项目价值最大化研究•面积比例•项目住宅及其商业租售比例研究与测算第三阶段：项目整体规划设想及物业发展建议、项目设计任务书《项目整体规划设想及物业发展建议》一、规划设想与建议1.规划的原则2.主题概念规划1.项目功能布局2.住宅单位面积划分及设计要求3.商业的面积划分及设计要求4.人流动线规划5.车流动线规划6.景观规划7.配套功能建议二、服务与管理功

6、能建议三、物业发展建议1.总体规划建议2.单体设计建议3.内外部环境工程建议4.环境设计要点5.产品设计建议6.物业管理、智能化设计建议四、商业物业发展建议1•商业分布规划建议2.功能布局建议3.业态布局建议4.业态的面积规划5.各种业态的特殊物业需求规划《项目设计任务书》一、项目概述1）地理位置2）市政条件3）项目现状1）地块基本条件及参数二、规划要求1.开发策略2.产品及物业选择3.交通组织及动线4.智能化设计5.绿色环保设计6.公共配套设施三、写字楼部分要求1•总平布局2.建筑方面3.产品创新4.结构方面5.景观方面四、写字楼商业部分要求1.商业平

7、布局2.结构方面3.物业特殊需求方面五、文件及图纸要求