银行在建工程抵押评估与案例分析

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1、1在建工程抵押评估与案例分析目录第三部分在建工程抵押第二部分在建工程的分类第四部分在建工程抵押价值评估第一部分在建工程的含义及其特点第五部分在建工程抵押评估案例分析23第一部分在建工程的含义及其特点一、在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。4第一部分在建工程的含义及其特点一、在建工程的含义在建工程，其涵义有广义和狭义之分。广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所

2、有权证书止所处的状态。狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。第一部分在建工程的含义及其特点一、在建工程的含义总行《在建工程抵押价值评估操作规范》（工银办发[2012]170号）对在建工程的定义：在建工程指处于自主体

3、动工开始建设至建成后主管机关办发所有权证书之间状态的固定资产建设或改良工程。5第一部分在建工程的含义及其特点二、在建工程的特点在建工程，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是己停工多年的“烂尾楼”。在建工程有着与一般房地产不同的特点。67第一部分在建工程的含义及其特点二、在建工程的特点1、所有权的相对确定性指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。2、合法性房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有关部门

4、在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。8第一部分在建工程的含义及其特点二、在建工程的特点3、可变价性在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债

5、权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。4、在建工程房地产可比性差在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完成建设但尚未交付使用的工程，这就造成了在建工程房地产之间可比性差9第一部分在建工程的含义及其特点二、在建工程的特点5、在建工程形象进度与实际投资额较难一致在建工程实际投资额，其账面价值包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付材料款及应付设备款等，因此，在建工程投资不能完全体现在建工程的形象进度。6、在建工程建设工期长短差别较大建设工期长短的差别，直接与建造期间材料，工费价值变化、设计变

6、更等相联系，对评估价值标准的选择有直接影响。10第一部分在建工程的含义及其特点二、在建工程的特点7、在建工程房地产种类多在建工程房地产也涉及正常使用房地产中各类房地产，如不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高级住宅等。8、在建工程造价差异大同种用途、同种结构的在建工程，由于其地基的差异等特殊原因，造成比正常情况房地产投资增大。目录第三部分在建工程抵押第四部分在建工程抵押价值评估第五部分在建工程抵押评估案例分析11第一部分在建工程的含义及其特点第二部分在建工程的分类第二部分在建工程的分类在实际的估价实务以及科学研究中，可以将在

7、建工程按照不同方式进行分类。在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进行分类，同时对于同一阶段的在建项目，由于工程款支付方式的不同，以及材料设备购置的早晚，在价值上也会形成差异。12第二部分在建工程的分类根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程，结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段。对此我们也称为按形象进度进行分类。另一种分类方式是按照项目设计用途

8、进行划分，建设工程可分为工业建筑、民用建筑和农业建筑，进而又可分为工业厂房、仓库、锅炉房、住宅、办公楼、商业、农场、牧场等等。13第二部分在建工程的分类由于不同类型的建筑工程具有各自不同的生产流程和特性，因此对于在建工程价值的评估首先应确定在建工程