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1、金阳昆仑奥林 营销策略方案2008年7月27日目录一、市场分析二、产品分析三、营销策略四、推广策略一、市场分析1、金阳房地产市场分析2、直接竞争对手分析3、市场分析结论1、金阳房地产市场分析区域发展状况区域房地产发展状况区域住宅入住率分析区域住宅物业发展趋势消费者对金阳的消费印象金阳房地产市场特征区域发展状况随着国家西部崛起战略的实施，政府对“大贵阳”宏伟构想的打造，金阳新区是省委、省政府锐意打造的贵州•浦东，成为继中心两城区之后的城市增长极。她将使金阳新区、中心两城区形成产业、资源、物流、信息的互补和支持。金阳拓城，立体交通网络的规划成型，为“大贵阳
2、”经济的跨越式发展打下了坚实的基础。“十一五”期间（2006年-2010年），金阳新区建设发展的总体目标是：一年一个样，三年大变样，五年内把新区17平方公里建设成为功能完善、产业发展、品位较高的现代化新城区，聚集人口达18万，同时完成40平方公里内的基础建设和配套产业培育及发展，五年内总投入达400亿元以上。区域房地产发展状况随着金阳政府投入与市场房地产开发的加剧，金阳将逐步被塑造成贵阳的CLD——中央居住区。大量住宅地产的开发为发展中央居住区提供了前提条件。随着大型地产开发商的介入，金阳房地产开发不断升温，金阳板块迎来了房地产开发的大好形势，这对本项
3、目的开发提供了良好的市场条件。金阳已进入众多省内外知名开发商打造的大型楼盘，成为贵阳市房地产市场的焦点版块。从早期开发的金龙国际花园、乾图广场、帝景传说，到现在热销中的新世界、金元国际新城、观山湖一号、金华世家，贵阳世纪城,展望未来即将开发的远大地产项目，2008年金阳房地产可谓风风火火，2009年将会延续08年的开发热潮，预计开发量将超过200万方。金阳房地产市场将走向高开发量、高价位、高品质时代。区域住宅入住率分析目前金阳区域已经达到入住标准的楼盘，以碧海花园为代表。入住状况仍然非常差，平均只有不足35%的入住率，商业配套不足影响较大。碧海商圈的发
4、展尚处于初级阶段，各种设施配套尚未完善，各种业态配置尚未形成，此花园的空置率较高。但随着各个商品房项目陆续交付使用.金阳入住率应该会有所提高.区域住宅物业发展趋势从金阳住宅供应量上看，碧海花园住宅以及金阳大道沿线、主要在售项目的住宅物业销售态势良好。金阳金龙国际一期,金元国际一期,新世界一期,观山湖一号.世纪城等楼盘销售良好。由此可见，虽然现状竞争激烈，但大部分房开商及购房者对金阳的发展前景依然充满信心。区域住宅价格分析住宅价格大多在3200-3900/平方米之间(均价)，最高可达4200元/平方米，开发面积30万-600万平方米不等（主要有世纪城60
5、0万方.均价3200元平方米.观山湖一号38万方,均价3800元平方米金元国际新城70万方,二期均价3978元平方米.金龙国际花园30万平方米,均价3755元平方米.新世界330万方,一期水临境带精装住宅均价3740元平方米.远大四季风景110万方.价格不明.消费者对金阳的消费印象A大多数受访者经常去金阳的目的是办事和工作，他们对于金阳目前的发展状况较为认可，并也认为金阳要想发展起来还需要至少5年以上的时间B受访者认为影响金阳现在生活便利的主要原因是生活配套设施不足C多数受访者认为目前作为一个新城区的金阳在商业方面缺少的是大型商业，更缺少综合性的消费场
6、所D受访者对于在金阳的住宅品质较为认同E受访者心目中认为在金阳应配套大型商业设施主要应以生活购物为主，休闲娱乐也必不可少，并应配套特色餐饮；旅游购物和文化消费可作为辅助配套6、直接竞争对手分析针对本项目的规模、档次及上市时机，在金阳范围内选取了4个竞争对手加以对比分析，以便于为本项目的住宅部分找出准备的定位和打造核心价值、竞争优势，并取得销售成功。4个项目中金阳世纪城,金元国际新城、新世界.观山湖一号.远大将在今年陆续上市，这4个项目都会在不同程度上成为本项目的竞争对手。项目名称贵阳世纪城规模近600万方产品类型小高层.高层花园洋房产品定位中高档住宅项
7、目进度A组团17栋已出外立面.B组团己封顶.从今年一月开盘至今己销售1180套.户型面积二房90平米,三房130平米左右均价一期均价3200元每平米销售模式及状况准现房销售,2680元起每平米低价入市.形象定位及推广主题全配套生活城.我们造城.优劣势配套生活设施全(大型购物中心,五星级酒店,学校.医院,三个山体公园.龙形水系环绕,200米高观光塔.竞争对手一1竞争对手二项项目名称金元国际新城规模70万方产品类型小高层.高层花园洋房.岛居别墅产品定位高档住宅项目进度一期1800套己售完.二期六月开盘己售314套.一期己出外立面.户型面积二房83-90平米
8、,三房130-150平米左右.四房160-220平米左右均价一期均价2880元每平米.二期39
