上海写字楼市场分析

《上海写字楼市场分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、上海办公楼市场分析2002年9月25日上海办公楼市场分析从发达国家的经验来看，办公楼宇在整个房地产市场占有相当的份额，是重要的不动产投资品种。尽管目前在我国房地产市场办公楼宇所占份额还较小，但作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，必将愈来愈受到投资者尤其是中长线投资机构的重视，应该说办公楼市场在我国将会有一个比较大的发展空间。一、“九•五”以来办公楼市场基本情况1、供应情况。“九•五”以来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐年回落，2001年达到低点58.23万平方米，同期施工面积也达到近年来的低点381.63万平方米。与此有所不同的是

2、，反映供应量先行指标的新开工面积，率先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹,2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次出现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。年份199619971998199920002001施工面积1018.77929.92903.60660.12515.10381.63新开工面积151.3594.8768.1628.5818.8920.35竣工面积86.01170.70166.9493.0195.9358.23“九•五”以来办公用房施工、竣工情况单位：万平方米2、吸纳情况。“九•五”以来，办公用房市场吸纳量总体呈平稳增长态势，销售积自

3、1996、1997、1998三年连续大幅增长后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势充分反映出市场对租赁方式的认可度和接受度。九•五”以来办公用房销售和出租情况万平方米年份199619971998199920002001销售面积22.7737.4151.2239.2347.7649.833、空置面积。办公楼的空置面积，在“九•五”的前三年是继续增加的，但自1999年以来这种情况有所改观，1999、2001年的空置率分别呈负增长，而从今年上半年的情况看，市场的吸纳力有进一步放大的趋势，供过于求的局面已发生根本性改变。年份1996

4、19971998199920002001空置面积45.99117.84188.80174.20190.84163.52增长（％）+208+156+60-8+10-14“九•五”以来办公用房空置面积单位：万平方米4、价格走势。办公楼市场价格，自1995年开始下跌，中房上海指数从1995年2月的1463点下落到2000年4月的905点，历时5年多时间的连续下跌，跌幅达39%。在经过个月的低部盘整后，从2000年7月开始止跌回升，目前（2002年6月）中房上海办公楼指数为953点，较上月上升10点，升幅为1.1%,较去年同期上升45点，升幅为4.9%。从价格走势上看，办公楼市场已经进入新一轮的上升

5、期。“九•五”以来中房上海办公楼指数指数136512641117960907910933涨跌-98-101-147-157-53+3+23二、市场的经济环境1、世界经济在相当一段时间内会比较消极或消极面占主导。美国经济经历了连续近十年的快速发展，于1990年达到顶峰后开始趋缓，在发生“9.11”事件之前的第二季度，GDP增长已降至0.2%,"9.11"事件更是给本已低迷的美国经济_个沉重打击。“9-11事件虽还不足以动摇美国经济的基础，今年一季度美国经济增长5.8%,世界经济一季度增长1.8%,远比某些经济组织预测的数字要高。但笔者以为，政治上的不确定性会使得维持经济运行的消费者信心面临严重

6、的危机。美元汇率跌到16个月以来的新低点，而反映美国大企业的道琼斯指数、普通工业的普尔指数和高科技的纳斯达克指数近年来一直处在下降通道中，近期更是跌到"9.11"以来的新低。从汇率和股市可以很好地反映出美国经济的不景气和消费信心的严重不足。美国经济占全球经济总量的近30%,而众多的欧洲国家目前经济上也处于弱势，为此世界各经济组织，特别是在“9・1T事件后，均不同程度地调低了对美国和世界经济发展的预期，有理由认为或至少从近期看，世界经济未来发展的消极面占主导。2、中国经济面临着较为严峻的形势。尽管中国经济近年来仍能保持7-8%的增长，但这与国家执行积极的财政政策，加大公共投入有关，而并不完全是

7、生产力的提高。中国经济自1997年实现了“软着陆”之后，由于受到东南亚金融危机等因素的影响,出现了通货紧缩趋势。1998年开始，中国政府连续U!年实施了扩大内需的宏观调控政策,2000年GDP恢复到8.0%,曾一度扭转多年来经济增长持续下滑的趋势。但2001年初以来,受世界经济增长总体放慢的不利影响，中国经济回升的势头再次受到了抑制。过去的四年中(1998-2001年)，中国的财政累计发行了5100亿元长期建