兰州东部商圈投资经营分析

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1、兰州东部商圈投资经营分析经过20多年的发展，以东部市场为核心的东部商圈，已经发展成为包括“瑞德摩尔”、东部品牌服饰批发广场、东部鞋城等在内的庞大服饰类批发集散地，而且目前的东部商圈已经开始了新一轮的扩张，规模还在迅速扩大。东部市场的成功无疑成为了一种带有强烈示范性的商业榜样。毗邻东部市场，在不长的时间里，又迅速建成了同样规模很大的兰新市场群（现称“瑞德摩尔”）、单体面积最大的东部品牌服饰批发广场等一批批发市场。这些市场与东部市场一起构成了庞人的东部商圈，一吋间以物美价廉为特色的东部商圈，成了兰州人服装消费的主要市场，“逛在百盛，买在东部”成其最佳的口碑。更值得骄傲的是，东部商圈已经成为了辐

2、射甘、青、宁、新的西北最大的服饰类专业批发市场。东部商圈庞人的规模已经形成，但这个商圈未来的发展是否能一帆风顺获得预期的效益呢？目前不算在建和待建项目，东部商圈已经建成的单体市场有十几个之多，保守估计总体商业面积在100万平方米以上，能容纳经营户近万。客观地说，位于内陆的兰州在商业吸引力上无法与屮国东部大城市相比，而且由于经济发展相对落后，导致其本身的消费总量也十分有限。如此大的商业地产存量，会不会造成竞争的进一步加剧呢？会不会造成经营户之间的恶性竞争呢？会不会造成经营者的经营效益受损呢？东部商圈的特点是小企业和个体经营户为市场主体，首先是进入这类批发市场经营门槛低，使大量资金和人力聚集到

3、了东部各市场，造成竞争压力越来越大。做这些生意并不是一个需要专业技术的行业，而且它的经营费用也不高，只要交得起租金，能够组织来货源就可以开业了。而前些年东部的经营户赚到钱的实例使更多的人加入到了这个行业中来进行竞争。东部商圈的各个市场，除了兰新市场有卖场经营家电、小商品和灯具外，其余全部在经营服饰类商品。高度竞争使经营户根本不可能有较高的利润，而不断增加的经营成本又进一步压缩了他们的利润空间。商业扎堆能给商圈内的企业带来竞争，使企业的经营方式、服务品质得到提升，吸引更多客流，扩大商圈影响力；同吋但也带来市场消费的分流，使商家的投资回报率出现下降。值得注意的是，面对经营户越来越大的经营压力，

4、不断改建、新建的卖场，给东部商圈提供了成倍增长的营业面积，而这些新增的铺面又吸引到了大量的经营户，但问题是这么多的经营户都集中于此，形成的批发能力是否已经过剩。实际上，看我们周边的省、区，无一没有建立自己的这类市场，作为一个主耍面向零售商的三级批发市场，东部的辐射作用这些年来恐怕是在被压缩。而本地的消费能力要支持膨胀H甚的东部，确实越来越力不从心，这就是为什么经营户觉得顾客越来越少的原因，因为顾客被分流了。另外，市场建设的豪华趋势，在增大经营户成本的同吋，也使得东部最大的优势价格低廉在逐渐削弱。我公司开发的金生大厦项目位于东部商圈的绝佳位置，市场如何定位及定价十分关键，一是继续按照东部商圈

5、的特性，经营服饰类商品；例如：1、以女装为主，做一个精品服饰购物中心，走高端路线,逐渐形成自己的品牌；2、以儿童用品为主，做一个儿童用品批发商场，但与马上就要投入使用的永新儿童城产生冲突，竞争压力较人。二是转换思路，走一条不同于东部商圈的路，例如:1、经营地方特色产品，做一个集中销售各地名优土特产的专业类批发市场;2、经营家居产品，做一个设计精良，功能齐全，价格低廉的家居用品商场，销售主要包括座椅/沙发系列，办公用品，卧室系列，厨房系列，照明系列，纺织品，炊具系列，房屋储藏系列,儿童产品系列等。市场定价过高，首先影响经营者的利益，影响其经营成本和商品价格，进而影响消费者的利益，最终使市场失

6、去吸引力。一个缺乏广泛吸引力的市场不可能是一个成功的市场。当然，经营者不能盈利的市场也不可能长期存在。所以必须是“三赢”，而且作为市场的营销管理者必须首先考虑和帮助经营者和消费者“双赢”，在这个基础上达成自己的盈利。