门店项目签定管理规定

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1、门店项目签定管理规定归属体系：鹏润投资（国美电器）有限公司经营管理手册—连锁系统分册文件编号：鹏润——连锁004撰写单位：鹏润投资连锁发展中心版本：第一版机密等级：□机密■一般合计页数：5页正文页数：4页附件个数：3个制度正文目录：目录页次1、冃的12、范围13、名词解释14、职责15、作业内容16、注意事项47、附件4总裁审批管理研究室审核撰写人鹏润投资（国美电器）有限公司制度名称=

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3、门店项目签定管理规定

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5、文件编号I鹏润一连锁0041.目的：为了更好的对分部新选店址房屋和赁合同的谈判进行有效指导，提高合同谈判效率，特制订此

6、规定。2.范围:2.1适用范围：本规定适用丁•鹏润投资连锁发展中心电器开发部及分部连锁发展部2.2发布范围：鹏润投资各中心、各部门、各级子公司。3.名词解释：（无）4.职责：4.1公司总裁/副总裁负责门店项冃签定的最终审批。4.2连锁发展中心合约部负责合同项H条款的初步审核。4.3总裁办法务组负责合同项目法律条款的最终审核。4.4分部连锁发展部负责玄接参与合同谈判、签定及按总部意见修改合同。5.作业内容：5.1合同的洽谈：5.1.1合同洽谈的时机：在备选店址的信息全面掌握并rti总部棊木确定后，开始止式进入合同洽谈阶段。在有几个

7、备选店址同时进入谈判的时候，以首选店址作为侧重点，进行重点突破。其他备选店址在张弛有度的状态下进行。5.1.2合同条款的节奏掌握：在合同洽谈过程中，遇有不同意见的条款，可先放过，待其他条款通过后，再返回重新谈。这样就可根据整体悄况掌握谈判进程的节奏。也有利于使対方增强对我方的信心。5.1.3对于标准合同的修改和增减：标准合同是公司提出耍达到的水平。针对不同的物业，可能会有不同项目的调整。此时，应从全局观念出发，客观地分析标准合同的修改和增减对双方利益的平衡关系及双方的承受能力。对修改和增减的部分应单独列出，报连锁发展中心合约部。

8、5.1.4合同条款的交换：生效日期2004年4月1日页次1/4附件数4个制度名称「门店项目签定管理规定文件编哥］鹏润一连锁004I对双方都认为有异议的不同条款，可采取交换的方法取得双方的平衡。比如：用一条或数条对我方來说属于次要的条款來交换对我方來说属于主要或贡要的条款。交换的条款内容要进行分析和计算，报连锁发展中心合约部。5.2合同的签定：5.2.1合同签定的时机：合同签订的时机耍综合考虑，应尽量使开业时间赶在重人的节假日Z前，为分部的销售额和提升国美的知名度做好铺垫工作。5.2.2合同的审核和批准：合同的初审由连锁发展中心合

9、约部进行，复审由公司的律师进行，初审和复审均通过后，报总裁/副总裁中批，总裁/副总裁批准后的合同，方能正式签署。5.2.3与总部各屮心的信息传递依据：A、新开发地区：依据总部各屮心（在新分部开业进入倒计时计划屮）的需求，在止常悄况下，连锁发展中心电器开发部每周以周报的形式向各中心通报开发进展悄况，便于各中心根据开发进展悄况安排本屮心的各项具体工作。B、在经营分部：在正常情况下，连锁发展中心电器开发部每周以周报的形式向副总裁通报选址进展情况。在特殊情况下，连锁发展中心电器开发部将在第一时间向各小心通报最新情况，以使开发工作和其他各

10、项工作能够在有限的条件下进行充分的衔接。5.3谈判策略：合同的谈判对分部进入一个地区市场或商圈是至关重要的，谈判的结果将直接影响分部对该地区或商圈的控制权或未来的经营成本，所以必须调动一切可利用的资源。谈判的过程屮要讲求以下策略：A、分部应在充分市调的基础上，锁定H标物业。前期耍对该物业所处商圈的平均租赁和购买价格做充分的了解（包括零租、整租等），首先做到心小有数。B、与H标物业方做初步接触前，要备齐公司的相关资料；接触过程中要时刻注意自身的言行举止。C、尽快进入实质性谈判阶段，分部人员需在最短时间内确定对方真正的决策人，并尽快

11、与其直接对话。I）、在一个商圈内选址，除了最佳目标项日外，最好有其它备选项目，儿个项目耍同时谈，并促成其相互间的竞争。生效日期2004年4月1日页次2/4附件数3个制度名称」门店项目签定管理规

12、文件编号鹏润一连锁004谈判中应视物业方的性质选择不同的切入点。对于综合性山场，因其习惯于零散出租，则适合采用整体租金的谈判方式；对以往整体出租的物业，则适合按单位使用面积谈（对方对面积的预估值往往小于实测值）。总Z,要尽量选择对方不熟悉的谈判方式。E、谈判中应十分巫视补偿性条款，如免租期、租金递增年限及比例、无偿提供的广告位、停车位、门

13、前广场、对方的附加装修投入等，另空调费、取暖费、水电费的单位用量计价也非常璽要。F、谈判人员须牢记我方的优势，主要有：国美雄厚的实力与信誉，较长的租赁期限、较大的租赁面积、合理的租金支付方式等；此外应明示对方，国美的进驻将带來巨额的广告投入，它能迅速提高物业的知