上海金桥酒店公寓策划报告

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1、市场环境分析marketassay■金桥地区概况一、金桥地区简介：金桥地区地处浦东新区的中部，西临黄浦江，与杨浦区隔江相望，行政区域划分为金桥镇以及所辖的沪东、金杨、浦兴等三个街道,并延伸涵盖了整个金桥出口加工区，常住人口约35万。随着金桥出口加工区的启动实施，黄浦江沿线浦东段的开发、轨道交通M8、浦东轻轨A、B线、中环线等重大市政工程的相继开发和建设，以及作为未来浦东第二大商业中心浦东新区政府支持的金桥埃蒙顿国际广场项目在今年就要动工，同时金桥镇和金桥出口加工区加强区镇联动，这一切都预示着金桥地区的生活配套和发展前景都

2、备受看好。詮T才乔iii碧云国际社报江高科技园区「'巍世二、区内重点发展区域1、金桥出口加工区♦背景介绍：金桥岀口加工区规划面积为20平方公里，在199()年由国务院批准而成为第一个以““岀口加工区”命名的国家级开发区，它是上海岀口加工制造行业的主要生产基地。金桥出口加工区是集工业制造、生活居住、贸易经营、商业服务和社区管理等功能于一体，按国际规范运作的高水准的综合开发区。金桥岀口加工区西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。以金桥路为界，金桥出口加工区分为东西两部。东部为工业区，1998年经国家科技

3、部正式批准为“上海金桥现代科技园区”；西部为生活区——碧云国际社区。♦加工区经济发展到2002年底，累计引进投资102亿美元，2002年工业总产值达到782亿元。其中高新技术产值约450亿元。著名的上海通用汽车项目、上海华虹NEC微电子项目上区内现代通讯、新型家用电器医药、食品、生物工程、汽车和计算机软硬件等高新技术产业已稳步进入生产期，区内工业总产值每年以50%的速度递增，体现岀现代化工业高技术、高产岀和高效益的特点。♦交通情况金桥岀口加工区到浦东国际机场的交通很便利，由于坐落于浦东的内环线和外环线之间，因此与市区道路

4、的交通也非常方便，路面上发达的道路系统极大的方便了来往于市区和园区的人们上下班。♦距虹桥国际机场25公里♦距浦东国际机场15公里♦距外高桥集装箱码头9公里♦位于内环线和外环线之间,交通非常便利2、碧云国际社区♦地理位置上海碧云国际社区位于浦东金桥出口加工区的西部，区域划分为南至云间路，东临金桥路，西接罗山路，占地4平方公里，是新世纪上海市区中规划完善、规模独具的新兴高层次国际化社区。♦社区环境介绍碧云国际社区作为浦东高档的国际化社区，充分体现了生态居住环境的最新立意，南面为汤臣高尔夫，规划中还有比汤臣高尔夫大10倍的绿化

5、带；社区G2地块有18万平方米的绿化地；社区中央为5万平方米中心绿地；西面有世纪公园，东面则是金桥公园。碧云的生态环境更表现在优良的空气质量，它是上海唯一通过IS04000环境认证的区域，空气质量标准达到一级。♦社区配套状况交通方面，碧云紧靠内环线及杨高路、罗山路等城市新型景观干道，规划中的R4轻轨线由社区经过。先进的国际化社区生活、教育设施配套进一步构成碧云的优势，包括中福会幼儿园、中欧国际商学院、家乐福、欧倍德以及占地4.6万平方米的美格菲体育休闲中心等。目前，碧云国际社区已经基本成型，所构筑的国际化居住理念也已经获

6、得了市场的广泛认可。♦社区房产状况1990年代中后期，通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的业务迅猛发展，于是在金桥地区，一个占地面积37平方公里的2REENCITY”（碧云国际社区）开始形成。今天，《财富》500强中有26家企业的亚太区总裁及高级执行官，携家眷居住在此。碧云社区的核心为金桥股份开发的碧云别墅。碧云别墅一期33套别墅和二期37套别墅，分别在1999年初、2000年中建成投入市场后，年平均出租率高达95%。同时以每月约10万人民币/套的租金创下了本地别墅租赁市场的天价。现在碧云社区人气集聚，原有的项目

7、如碧云花园、凤凰大厦开始租售并重，其中碧云花园为多种类住宅，出租率98%,月租金3000-5000美元，同时如世茂、爱建及印尼一些地产商纷纷开建新的居住型项目，住宅样式以豪宅、别墅、公寓并重。整个碧云社区分为东园、西园，共计开发量约100万平方米，目前碧云社区在售的和次新房的价格基本在13000〜16000元/MS3、区域内二手房市场分析本案附近住宅生活区情况对比项目周边主要居住区房龄品质楼盘形态楼盘均价（元/平方米）碧云国际社区新盘较多涉外高档楼盘小高层和高层及别墅项目15000-16000金桥公园附近大约2-3年中档

8、社区高层、多层二手房高层10000金杨地区多年房龄中档社区咼层、多层二手房9000左右金桥板块地处浦东新区北部，原先是市区的动迁基地，也形成了成熟的屈住社区形态，地区内的生活配套随着家乐福等超市的入住已经相当完善。不过毕竟金桥地区离开市中心还是有一•定的距离，价格相対中心区域要低很多，也是成为二手房热点板块的原因。随