广州市房价与租金关系的研究

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1、广州市房价与租金关系的研究（华南理工大学，土木与交通学院，广州，510640）摘要:本文通过对广州市2004年第一季度到2009年第四季度的房屋价格指数和租赁价格指数的时间序列数据，运用Eviews软件进行单位根检验、协整关系检验等方法，対广州市房价与租金之间的关系进行实证分析，研允结果表明，广州市房价与租金并不存在协整关系,两者是相互独立的。最后根据广州市的实际情况分析，解释以上结论。关键词：房价；租金；关系；协整随着改革开放的开展，广州市房地产发展迅速，该产业成为了重要的支柱。房地产自然就成

2、为了老百姓讨论最多的话题，因此，房价和租金的关系是当前最需要研究清楚的，它可以为政府决策、百姓投资等指引方向。目前，理论界关于房价与租金两者的关系很少，已有的文献中基本上都认为房价与租金存在着正相关的关系。杜红艳、马永开认为在全国范围内，房价和租金短期内相互独立，房价是租金变动的长期原因，房价上涨能带动租金上涨，但是租金不是房价变动的原因，而不同城市的房价租金关系也各异；郑贤，庄焰认为房价与租金存在长期均衡的协整关系，商业市场仅存在房价对租金的单向因果关系，而租金对房价的影响并不显著。1、基础数

3、据根据实证方法的需要山，文应该选取同一处地产在不同时间点上的销售数据和租赁数据，以准确的反映房价和租赁的变化趋势。但是目前国内并不存在这样完全配对的数据，而且由于我国的房地产起步较晩，同一处房地产的交易频率低,交易数据少且很难获得，而不同的房地产因为异质性使得价格不同，其变化趋势也不一样，所以很难将房价和租金配对。房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数在一定稈度上可以解决这个问题，反应了不同时期房地产价格和租赁价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标。依据广州统计信息网的月度数据资料，定义如下：P——

4、取季度房屋销售价格指数；R——取季度房屋租赁价格指数。综合2004年第一季度至2009年第四季度的数据可以得到下图。自2004年以来，广州市房价逐年上涨，2006年第四季度达到最高点，2007年开始下降，5600256003SS02S800Z冒0机目002&9003S9003&S003ssoagbooembooCSJT一罚售价榕指数-■-租復价榕指数广州市房屋销傳价格指数禾租赁价榕描数走势图2、计算方法通过Granger因果关系检验来实证广州市房价与租金的关系，Granger最先是从预测角度提出

5、因果关系，并将其称为Granger因果关系：如果变量X有助于预测Y,即根据Y的过去值对Y进行自回归时，如果加上X的过去值，则能够显著的增强冋归的解释能力，则称X是Y的Granger,否则称为非Granger。但是进行Granger因果关系检验时，对于非平稳时间序列，需检验其是否存在协整关系。2.1、单位根检验在进行协整检验之前，需首先分析个时间序列的平稳性。木文利用ADF单位根检验确定被检验序列的平稳性，并且分别对包含常数项、包含常数项和趋势项、不包含常数项和趋势项的三种模型进行了检验。三种模型

6、只要通过一种平稳性检验，即说明该序列是平稳的山。检验结果见表1。表1房屋销售价格指数、租赁价格指数与其一、二阶差分的ADF单位根检验变量检验形式(C,T,K)ADF1%临界值5%临界值(C,0,0)-1.2257-3.7529-2.9981Pt(C,T,0)-1.0885-4.4163-3.6220(0,0,0)0.6046-2.6694-1.9564(C,0,0)-0.7036-3.7529-2.9981Rt(C,T,0)-2.1396-4.4163-3.6220(0,0,0)-0.5329-

7、2.6694-1.9564(C,0,0)-1.8037-3.7696-3.0049DPt(C,T,0)-1.7104-4.4407-3.6330(0,0,0)-1.8138-2.6743-1.9572(C,0,2)-1.8037-3.8085-3.0207DRt(C,T,1)-1.7104-4.4479-3.2615(0,0,3)-1.8794-2.9235-1.9602(C,0,0)-6.0637-3.7880-3.0124DDPt(C,T,0)-6.3350-4.4679-3.6450(0,

8、0,0)-6.1136-2.6797-1.9581(C,0,0)-5.5652-3.7880-3.0124DDRt(C,T,0)-5.6327-4.4679-3.6450(0,0,0)-5.7138-2.6797-1.9581从计算结果可以看到，在5%显著水平下，Pt和Rt及其一阶差分DPt和DRt的ADF检验值均大于临界值，所以应接受不平稳的假设。而其二阶差分DDPt和DDRt的ADF检验值均小于临界值，可以接受原假设，DDPt和DDRt不存在单位根，是平稳的吋间序列，即Pt〜I(2),Rt〜