房地产住宅产品设计阶段成本控制

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1、房地产住宅产品设计阶段成本控制2015年10月前言--目的和要求效果方法意识ZZZZExcuseme!目录项目重视成本管理的重要性项目成本管理为什么要前置项目设计阶段成本管理项目重视成本管理重要性价格产品拼成本管理重要性-市场需求成本管理重要性-理念性价比Satisfaction＝Value/CostVCVC⇒V⇒CVCVC如何S？成本管理重要性-房地产企业盈利模式净资产收益率=销售净利率x总资产周转率x权益系数销售净利率=净利润/销售总额净利润=销售总额–土地成本–建安成本–设

2、计成本–营业税–土地增值税–管理费用–销售费用–财务费用–所得税总资产周转率=销售总额/资产平均总额项目开发速度与销售速度权益系数=1/（1–资产负债率）规模效应：又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。成本管理重要性-规模效应成本管理重要性-面临的挑战项目间成本？如何累计经验教训？如何防止成本失控？利润是多少？不准确不可比可有可无凭感觉各自为战基础资料管理？成本管理重要性-理念省钱等于赚钱成本管理不仅

3、仅是省钱Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin成本管理要依赖于全员成本水平是专业水平的反映项目成本管理为什么要前置前提条件：1、10万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积=1：1，窗墙比为0.18；2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元/平米和550元/平米；3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/平米。问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？解：100000x0.1

4、8x（550-350）=360万项目成本管理前置--触目惊心的数字项目成本管理前置—指导思想项目成本管理前置—原因分析成本管理前置—利弊分析概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区项目设计阶段成本管理追求平衡而非极端成本品质进度含钢量等土建成本部品造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费产品的品质设计失误率图纸完善程度部品封样率规划周期方案周期扩初周期施工图周期景观设计周期室内设计周期施工周期项目管理设计阶段-原则降低开发成本；提高产品品质；缩短开发周期持续优化各专业

5、协调标准化紧扣规范建筑、结构、机电、室内、景观等各专业的相关标准化，以提高工作效率，缩短设计周期，降低成本。在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化，比较不同方案的所带来品质、进度、成本等方面的差异。各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺，降低纠错成本。密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经

6、济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。成本控制原则项目管理设计阶段-原则项目成本管理设计阶段案例分析初始设计-总平面设计描述：地块共设置四个出入口。设计描述：地块出入口减少为两个。优化设计-总平面在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。总结和启示经济技术指标面积计算人防绿地率其他机动车位减少地库覆土不计容部分；规划局与房地局差异尽量减少必建部分单方钢筋、砼含量；窗地比；建筑周长面积比；层高；……配比、

7、自上而下初始设计-停车方式（联排）设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。应付验收需要回填部分设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，缴纳人防异地建设费少；地下室顶板标高符合当地规范。优化设计-停车方式（联排）1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，

8、选择最适合各项目高层区域的地库形式；2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要考虑是否算容积率。总结和启示1)地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；3）避免行车道靠地下室外墙布置；4）避免布置平行或斜向车位；5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；6）设备用房