金辉 住宅产品设计阶段成本控制培训

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1、金辉集团住宅产品设计阶段成本控制培训金辉集团设计研发管理中心陶真慧2012年8月15日前言--培训目的和要求效果方法意识ZZZZExcuseme!前言--扁鹊三兄弟大哥--最好--事前；二哥--次之--事中；扁鹊--最差--事后。前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求前言--触目惊心的数字前提条件：1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米/户进行测算；2、拿地条件中，机动车的车位配比有2个方案，分别为0.6辆/户和1.5辆/户；3、整个小区的地面停车比例为10%，地下室全部按非人防考虑，停车效率指标为32平米/辆，造价为160

2、0元/平米。问：因为车位配比指标的不同，2个方案的地下车库成本会相差多少？解：（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x32x1600=1.24416亿（300000/100）x（1.5-0.6）x0.9x38x2600=2.40084亿前提条件：1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积=1：1，窗墙比为0.18；2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元/平米和550元/平米；3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/平米。问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差

3、多少？解：300000x0.18x（550-350+300）=0.27亿前言--触目惊心的数字前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区成本是虾米？人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。简单来说，成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。土地获得价款开发前期准备费主体建安工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费公司的管理费用、营销费用、财务费用企业经营中的隐性成本机会成本：当把

4、一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最大的收益。比如说，10万元钱投资于房地产可获得利润20万，投资于股票市场可获得利润15万，如果把这10万元钱投资于房地产，那么可以从股票市场得到15万就是其机会成本，如果把这10万元投资于股票，那么可以从房地产投资中获得的20万就是其机会成本。交易成本：达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本。搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。决策成本：进

5、行相关决策与签订契约所需的内部成本。监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货等。违约成本：违约时所需付出的事后成本。成本管理面临的挑战项目间成本？如何累计经验教训？如何防止成本失控？利润是多少？不准确不可比可有可无凭感觉各自为战基础资料管理？成本管理的理念省钱等于赚钱成本管理不仅仅是省钱Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin成本管理要依赖于全员成本水平是专业水平的反映提升性价比性价比Satisfaction＝Value/Cost

6、VCVC⇒V⇒CVCVC如何S？追求平衡而非极端成本品质进度含钢量等土建成本部品造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费产品的品质设计失误率图纸完善程度部品封样率规划周期方案周期扩初周期施工图周期景观设计周期室内设计周期施工周期设计中的成本控制原则降低开发成本；提高产品品质；缩短开发周期房地产企业盈利模式净资产收益率=销售净利率x总资产周转率x权益系数销售净利率=净利润/销售总额净利润=销售总额–土地成本–建安成本–设计成本–营业税–土地增值税–管理费用–销售费用–财务费用–所得税总资产周转率=销售总额/资产平均

7、总额项目开发速度与销售速度权益系数=1/（1–资产负债率）房地产企业盈利能力对比规模效应规模效应：又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。持续优化各专业协调标准化紧扣规范建筑、结构、机电、室内、景观等各专业的相关标准化，以提高工作效率，缩短设计周期，降低成本。在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化，比较不同方案的所带来品质、进度、成本等方面的差异。各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺，降低纠错成本。密切关注和准确掌

8、握有关新政策和新规范，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合