上海雨雅花园营销策划报告

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1、顼目市场分析一、项目投资环境分析2二、宝山区经济状况2三、区域商品住宅市场分析5产品定怔及建议一、项目优劣势分析20二、产品定位21三、产品规划建议21四、目标客户定位22营销策略及魏行一、总体营销思路23二、整体营销策略23三、价格策略24四、客户挖掘及锁定策略25五、各阶段销售计划26六、“名府”品牌营造、管理与传播32广告策略及魏行一、主打广告语37二、宣传推广的核心概念38三、媒介计划39合乍方式殛议41顼目市场分析篇项目投资环境分析宝山地处上海北大门，是上海“钢”、“港”基地及农副产品生产基地。九十年代以来，

2、宝山作为上海产业和人口主要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝山，形成了具有宝山特征的产业和带动了一些新兴行业的发展。“十五”期间宝山又提出了“一业特强、多业并存”的产业发展思路，一业即冶金延伸业；多业即交通运输仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。二、宝山区经济状况近年宝山区的经济保持高速增长，到2002年全区GDP已达到530.74亿元，同时，宝山区在上海的经济地位不断提高，宝山区GDP占全市的比重已由上年的7.7%提高到9%。工业一直是宝山经济的支柱,但近期第三产业发展速度尤为显著，对区域经济的贡献率已由200

3、1年的25%提高到2002年的32%O未来宝山经济将继续向好，第三产业尤其是房地产业对宝山经济所作的贡献将会进一步提高。图2001-2002年宝山区产业构成情况表1・1宝山区产业构成情况单位：亿元宝山GDP第一产业第二产业#工业第三产业GDP占全市比重2001年380.23.4278.5253.398.47.7%2002年530.746.76353.8314.67170.29%同比增长39.6%98.8%27.0%24.2%73.0%/资料来源：宝山区人民政府1.宝山区居民收入水平2002年宝山城区居民年人均收入过万元

4、，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但这一差距正在不断拉近，从近两年的数据来看,宝山城区居民人均收入的增长速度远高于上海全市。未来宝山城区居民人均收入水平有望超过上海全市水平。表宝山区居民收入情况单位：元上海城市居民人均收入宝山城区居民人均收入2001年117188,5762002年12,88310,368同比增长9.9%20.9%资料来源：宝山区人民政府，上海统计年鉴1.市政道路建设皆绿地建设近年宝山区一直在推进大型公共绿地500米服务半径工程，将做好外环线400米绿带、道路两侧绿带建设，建设水产路下沉式广场绿地和

5、同济路立交桥等大型景观绿地等工作作为2003年政府工作目标，实现全区新建公共绿地500公顷，人均公共绿地面积达到16平方米，绿化覆盖率达到38%,提高城乡绿化管理水平，以成为国家园林城区。宝山区加快绿地的建设推进不但进一步提高城区居民的生活质量，同时对区域房地产业的发展也将起到促进的作用。&道路交通外环线A20公路、逸仙路高架扩建，地铁一号线宝山延伸段、轻轨明珠线至宝钢延伸段的建设，将市中心、宝山、内环、外环连成一线通，宝山区的交通拥堵将得到切实的缓解，城市基础设施的建设水平也将整体提升，跨上一个新台阶。畅达、快捷的交

6、通降低了居民和企业的出行、发展成本，宝山区楼市升温、土地升值自然会随之而来。道路名称建设情况大动脉外环线（A20公路）西北段（沪嘉高速路-同济路）2002年12月20日全面建成通车共和新路高架2002年12月4日已通车地铁一号线北延伸线（上海火车站-泰和路外环线）2004年通车轻轨明珠线（江湾镇至宝钢）已动工，预计2005年竣工北段同济路高架2001年12月竣工通车吴淞越江隧道工程，2003年6月竣工通车沪太路道路拓宽工程（新沪路至外环线）已于2002年年底通车蕴川路道路拓宽工程前期工程己于2002年底展开吴淞工业区整

7、治范围内的道路工程（水产路、铁山路）2002年9月竣工通车宝杨路、铁力路已开工，预计2004年6月竣工友谊路工程2003年6月底完成资料来源：上海锦和市场研究部1.近期区域政策导蕴藻浜沿线桥梁全部取消收费2002年7月1日起，吴淞大桥、江杨路大桥、蕴川路大桥、沪太路塘桥等藻浜沿线桥梁全部取消收费。这一举措使逸仙路高架、共和新路、沪太路及周边地区交通更加畅通，并降低企业和居民的出行成本，有利推动宝山区域经济的发展，特别是对宝山楼市的发展，无疑是个很大的利好消息。命宝山加快一般投资建设项目审批速度2003年宝山区政府岀台新

8、的审批办法，一般性内外资建设项目的审批速度有望得到进一步加快。凡符合条件的一般建设项目（通常指不需市有关部门审批的项目），宝山区将采取合并办理、同步办理、交叉办理、超前办理、上门直接办理等操作方式，简化项目审批、登记、发证的程序。现在一个项目的办理时间一般都压缩在60个工作日内，办理速度比以前又提高了1倍多。小结:国民经济尤其是第