物业管理理论与实务第十二章物业风险管理与保险

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1、第十二章物业风险管理与保险第一节风险管理理论一、风险理论（一）风险的定义（二）风险的类型（三）风险产生的条件和成本1．风险产生的条件2．风险产生的成本（一）风险的定义从管理角度来说，所谓"风险"，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。此定义给出了构成风险的3个特征：（1）风险的负面性。（2）风险的不确定性。（3）风险的可测性。（2）风险的不确定性不确定性又表现在以下4个方面：风险发生频率的不确定性，风险发生时间的不确定性，风险发生空间的不确定性，风险导致的损失程度的不确定性。（二）风险的类型（1）纯粹风险与投机风险。损失的

2、性质（2）财产风险、责任风险与人身风险。风险的对象（3）自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险。风险发生的原因（4）基本风险与特殊风险。风险影响的程度和范围（三）风险产生的条件和成本1．风险产生的条件（1）有形的客观因素。（2）无形的主观因素。2．风险产生的成本（1）有形的客观因素指由地理、物理等客观条件的差异性而可能导致损害的因素。地理的因素如，建筑物所在的位置如果处于地震带，则受到地震损害的风险就比较大。物理的因素如，拥有易燃、易爆原材料或产品的工厂就有很大的火灾风险。（2）无形的主观因素指由于人的道德心理因素而引发

3、的损害因素。如人的恶意行为、不良行为或无意疏忽过失而引发的损失，2．风险产生的成本风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。只有对每一风险成本有所了解，才能选择成本最小的方式，有效地控制风险的发生①防范、分散或转移风险的费用；②风险带来的损失及处理费用；③风险的社会成本。二、风险管理理论（一）风险管理的定义（二）风险管理的步骤1．风险的识别2．风险评估3．风险的控制4．检查评估与调整（一）风险管理的定义有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来避免或降低风险带来的损失，就是风险管理。风险管理就是利用各种自然

4、资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以致消除的全部过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。（二）风险管理的步骤通常来说，风险管理的整个过程可以分成识别，评估，控制，检查与调整4个步骤。1．风险的识别风险的重要特征是它的不确定性和潜在性风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。方法通常有：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设备和设施的自检、企业内外专家咨询等。运用这些方法的目的不在于重温过去的损失，而在于分

5、析未来损失的可能性。2．风险评估应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率以及损害程度，既包括直接损害程度，又包括间接损失程度。风险评估的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。风险发生的频率以及损害程度的估算不仅要考虑标的物遭受单一风险的频率和损害程度，而且要考虑标的物遭受多种风险的频率和相应的损害程度。例：某物业公司在对自己管辖的一栋大楼可能遭受的风险进行评估。其具体数据如下：大楼的总价值为5000万元，可能遭遇的风险有火灾、飓风和暴雨水灾。根据以往的资料可以得到，该地区发生火灾的概率为0.1，遭遇飓风的概

6、率为0.4，发生暴雨水灾的概率为0.5；发生火灾导致全损的概率为0.2，发生部分损失3000万元的概率为0.3，发生部分损失1000万元的概率为0.5；标的物遭受飓风而全损的概率为0.2，遭受部分损失3000万元的概率为0.4，遭受部分损失1000万元的概率为0.4；标的物遭受暴雨水灾而全损的概率为0，部分损失3000万元的概率为0.3，部分损失1000万元的概率为0.7。该标的物的风险评估的相应数据计算见表12.1。某种风险发生概率风险程度概率损失的价值综合概率火灾0.10.20.30.55000万元3000万元1000万元0.

7、020.030.05飓风0.40.20.40.45000万元3000万元1000万元0.080.160.16暴雨水灾0.50.30.73000万元1000万元0.150.35综合概率＝发生概率×程度概率则该标的物遭受全损5000万元的概率＝0.02＋0.08＝0.10遭受部分损失3000万元的概率＝0.03＋0.16＝0.19遭受部分损失1000万元的概率＝0.05＋0.16+0.35＝0.56标的物遭受火灾的预期损失值＝5000×0.02＋3000×0.03＋1000×0.05＝100＋90＋50＝240万元标的物遭受飓风的预期

8、损失值＝5000×0.08＋3000×0.16＋1000×0.16＝400＋480＋160＝1040万元标的物遭受暴雨的预期损失值=3000×0.15+1000×0.35=450+350=800(万元)3．风险的控制是指为了经济有效地进行风险管理，