浅析我国房价持续上涨产生的原因及其对策

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1、浅析我国房价持续上涨产生的原因及其对策目录1.引言12.我国房价的基木现状13.房价持续上涨的原因23.1社会因素33.1.1城市人口的快速增长33」.2城乡“二元结构”33.2政治因索33.2.1住房用地招拍挂制度33.2.2我国耕地保护制度33.2.3土地财政和房地产税收政策43.3经济因素4331物价持续上涨43.3.2房地产开发商的商业经营手段53.3.3建筑材料和人工的成本增长53.3.4房产的理财价值54.控制房价上涨的对策54.1引导人们建立正确的住房观54.2规范房地产市场化运作64.2.1完善房地产市场信息公开制度64.2

2、.2强化房地产金融贷款的监管64.2.3抑制房地产投机性需求64.3加强房地产相关政策的执行力度6431加人政策性住房的供应64.3.2优化房地产税收政策64.4逐步改善城乡“二元结构”75.结论7参考文献8近年来，我国经济得到快速发展，尤其是房地产行业。房地产的快速发展，引起了房价持续上涨，已成为社会发展屮的热点问题。本文基于商品价格变化的基本规律，切入房地产土地价格、建造成本、相关税费和供求关系等角度，从城市人口增长、“二元结构”、土地政策、财政政策、物价上涨、房地产商经营、房地产投机等儿个主要方面，全面分析了影响我国房地产价格持续上涨

3、的社会、政治和经济因素。同时，结合H前房地产市场运行的实际情况，从住房消费观、房地产市场规范化、房地产政策执行力度、城乡“二元结构”优化等方面提出了控制房价快速上涨的对策。关键词：房地产价格上涨供求关系对策1.引百当前最热门的词汇莫过于“房价”。房价的快速上涨，一方面民怨难平，另一•方面降低房价困难重重。对于房价快速上涨的原因，众说纷纭，主要有以下几类：一•是需求：我国正处于城市化阶段，大量农村人口向城市转移，加上我国三十多年来经济快速发展，居民经济水平提高，对城市住房的需求数量和质量相应提高，住房价格随Z上涨。犬多数房地产开发商持这种观点

4、。二是利益：房地产开发商与地方政府、商业银行的经济利益相关，操纵房地产价格上涨，从屮获得最大经济收益。大多数消费者和部分专家持这种观点［1］。三是货币。人们手屮的钱多了，在找不到其他更好投资渠道的情况下，只好投资房产。尤其是为应对国际金融危机，为刺激经济发展，我国一度实行了宽松的货币政策，流动性増加，通胀压力加人，人们为了自身资产保值增值，增加了对房地产的投资。部分专家和购房者持这种观点。针对房地产价格的持续上涨，国家在2009年底、2010年初果断制定了调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“捉高存款准备金率”等措施來调控房价，取得

5、了初步成效，并逐渐稳定了“疯涨”的房价。但目前,房价述远未达到合理水平。2.我国房价的基本现状近年来，我国房价持续上涨，尤其是2004年以来，商品房销售价格呈现直线式上涨。根据图1中商品房销售价格与房屋造价的关系可以看出，1999年至2009年商品房竣工房屋造价维持在2000元左右，在2004年以前，商品房竣工房屋造价与商品房销售价格变动趋势基木和同。但在2004年以后，商品房的销售价格迅速上涨，但商品房竣工价格基本没有变化。价格—单位50004000oO21••元/平方米>图1年商品房竣工房屋造价与商品房销售价格对比图房价上涨的同时，商品

6、房供应量并没有同比增长。从上图中北京谢品房供需比和成交均价变化图可以看到，2010年上半年北京商品房价格比2006年上半年增长1倍多。与此同时，商品房供需比人多低于1,处于供不应求的状态。北京商品房供应量.成交量和供需比值月度走势0.00图2北京商品房供应量、成交量和供需比变化图我国房价的价格水平与居民的收入密切相关，这种关系可以用“房价收入比”來佐证。所谓房价收入比，是指一个地方或城l'

7、j每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述居民购房的支付能力。目前普遍认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住

8、房消费占居民收入的比重应低于30%。按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1・8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903%,以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15以上。如果算上贷款利率，以购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年利息成本高达86.8万元，也就是实际购买一套180万元的房产，需

9、要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22-23,远高于上述标准。世界银行提出，发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，而发展屮国家合理的房价收入比则在3-6之间