长沙银谷营销策划方案

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1、实例：银谷营销策划方案一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2

2、，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地

3、建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜

4、场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、市场定位1、项目定位2、产品定位3、客户定位4、形象定位（三）销售策略1、销售计划与周期2、销售节奏和房源控制3、SP活动策划4、项目销售费用把控与推广效果评测3、项目品牌营造（品牌导入、品牌认知、品牌接受、品牌忠诚）（四）、价格策略1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（五）、入市时机、入市姿态（六）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的

5、广告创意表现4广告效果监控（七）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（八）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）五、识别系统（一）核心部分1，名称2，标志3，标准色4，标准字体（二）运用部分1，现场·工地围板彩旗挂幅欢迎牌2，营销中心·形象墙门楣标牌指示牌展板规范胸卡工作牌台面标牌Thanks