无锡奥林匹克花园产品定位汇报

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1、主题运动社区无锡奥林匹克花园（产品定位专题提报）汇报总纲第一部分：项目背景分析第二部分：市场研究结论第三部分：项目定位研究第四部分：项目产品开发建议1）总占地：19多万平方米，约293亩。分为三期开发，其中，一期占地6万平方米，约91亩；二期和三期共占地13多万平方米,平均占地开发，则二期、三期分别占地约100亩。2）一期总建筑面积：6万多平方米；3）容积率指标<1.2；4）建筑密度：<28%；5）绿地率：>40%6）建筑限高：低层、多层、小高层（不超过12层）；7）建筑后退：均不小于5米；8）设12班幼儿园，占地3000平方米，另有公厕3处，总占地180平方米，

2、垃圾转运站1处，占地120平方米。按千人指标，配套公建3449平方米。第一部分项目背景分析第一部分项目背景分析项目居住质量情况分析项目区位价值研究23第二部分市场研究结论区域间竞争环境分析4市场观点分析1消费者问卷调查分析5市场对项目建议及突破点61市场理解1）2005年无锡一、二手住宅成交情况商品房总成交量(万平方米）商品房总成交额（亿元）住宅成交量(万平方米）住宅成交金额（亿元）200.2992.15171.5167.84同比增长同比增长同比增长同比增长12.69%39.36%7.87%42.40%二手房成交面积(万平方米）二手房成交金额（亿元）二手房住宅成交

3、面积(万平方米）二手房住宅成交金额（亿元）166.2136.0481.9123.24同比增长同比增长同比增长同比增长36.15%111.50%55.04%119.45%2）无锡商品房销售均价无锡房地产经过3年的稳步发展期，房价总体上涨了60%，根据房产发展周期轮来分析，未来1～2年将会处于高峰期；从购买特征分析，无锡房地产极有可能在今明两年真正步入“平民化消费阶段”；无论以上那个结果，这都对本项目起到积极的作用；1市场理解3）无锡未来1～2年住宅供应量统计分析05年无锡住宅成交171万多平方米，较04年增长7.87%，按照这一指标推断，06年预计住宅总成交200万

4、平方米左右（涨17%）；07年预计住宅总成交250万平方米左右（25%）；到2007年，累计住宅竣工1230万平方米，其中经济适用房120万平方米，拆迁安置房270万平方米，商品房840万平方米，主城区人均居住建筑面积将达到32平方米。综合分析：市场供应量进一步放大，市场竞争趋于激烈；但是预计随着无锡住宅平民化消费时代的来临，预计无锡房地产市场将出现大幅扩容。1市场理解2项目居住质量情况分析优势1、紧邻高速公路出口处，对周边辐射力较强；2、规划中轻轨，连接上海仅需40分钟，不久的上海概念盘；3、.距离传统就业中心20分钟车程，满足基本通勤时间要求；4、项目处于区域

5、中心，周边绿化及项目形象非常好。劣势：1、区域人气不足；2、非传统居住区，板块竞争暂时处于劣势；3、现阶段城市配套不完善，生活质量受到一定的影响。综合评价：资源独特，发展迅速，潜力巨大，人气不足。区内交通分析图市区20分钟3项目区位价值分析位居城市北面，“北贫南富”历史影响深远公共交通不发达，区域整体形象较差所在区域开发初期，配套不成熟区域景观概念楼盘泛滥，内部创新要求强烈毗邻200亩城市公园，全区地位至尊4区域间竞争情况分析崇安区与惠山区的竞争1）价格差异明显，基本上不在同一竞争层面上，主要争夺投资客户比较多；2）综合分析：突出“高性价比”竞争策略。通过以上区域

6、间的竞争分析，主要得出以下的观点：1）差异化产品定位策略，突出“高性价比”的市场品牌形象；2）差异化主题定位策略，充分发挥奥园的品牌号召力和影响力；3）突出项目区位价值以及未来高升值潜力，提升区域整体竞争力；4）提高项目产品附加值，满足无锡消费心理特点，特别从教育方面；南长区崇安区滨湖区新区锡山区惠山区北塘区南长区与惠山区的竞争1）区域特点不一；南长重点突出教育和成熟配套；惠山重点突出环境和价格，两者基本不在同一竞争层面上；2）主力客户基本错开；由于两者之间存在较大的价差客户层面基本不一；3）消费特点明确，客户需求特征鲜明；4）综合分析：倡导度假功能是提升本区域对

7、南长竞争的主要方面.锡山区与惠山区的竞争1）区域特点相似，客户群定位重叠，价格竞争处于第一竞争位置，是目前为止对惠山威胁最大的区域之一；2）区域招商力度重大，万科等大型开发商纷纷圈地，规模开发将成主流；3）土地成本低廉，成本低，本案价格竞争不明显；4）综合分析：突出区域项目的品牌力是竞争的核心工作。北塘区与惠山区的竞争1）区域特点不一；北塘重点突出区位和成熟配套；但居住环境较差；2）区域内消费现象明显，本区目前主要争夺该区域的低端消费人群为主；3）北塘发展潜力有限，但由于邻近本区域，对惠山的整体发展具有带动作用；4）综合分析：提升教育和产品高性价比是本区域提升竞争

8、的主要方面