资产评估准则-不动产

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1、《资产评估准则—不动产》讲解第一部分总体情况说明第二部分不动产评估准则内容讲解第一部分总体情况说明一、《资产评估准则——不动产》的特点二、准则的主要内容三、重要事项说明一、不动产评估准则的特点充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备；紧紧围绕资产评估实践需要，制定《资产评估准则——不动产》。按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露特点要求。借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与土地估价规程的有关内容。突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。根据新发

2、布的物权法要求，规范相关评估行为。二、准则的主要内容总则基本要求操作要求评估方法企业价值评估中的不动产评估披露要求附则“总则”主要内容制定目的和依据不动产的定义不动产评估的定义和适用范围“基本要求”主要内容不动产评估准则与其他准则的关系从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力对不动产权属的关注不动产限制条件的依据以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估对现行相关国家技术标准的参考等“操作要求”主要内容评估目的、评估对象、前提假设价值类型、不动产组成部分对价值的影响设备安装工程与不动产的关系不动产调查不动产相邻关系与

3、租约限制构筑物类不动产的主要调查要求利用其他评估机构的专业报告等“评估方法”主要内容市场法收益法成本法假设开发法和基准地价修正法相关基本要求“企业价值评估中的不动产评估”主要内容企业不动产的财务核算形式企业经营方式等对不动产价值的影响企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型不动产价值与企业核算的关系不动产价值与对企业价值贡献的关系企业拥有的不同用途不动产的价值差异溢余不动产价值的判断等“披露要求”主要内容评估报告的披露以及总体要求“附则”明确准则生效日期三、重要事项说明不动产的定义《中华人民共和国物权法》中规定，物包

4、括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。采用非完全现场调查方式清查不动产的情况在不动产评估中，采取现场逐

5、个调查的方式，确定不动产是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动产——管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同时采取其他有效措施，保证调查的充分性。企业价值评估中的不动产评估准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进行了规定，包括：企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响企业价值评估的价值类型对不动产评估相关

6、条件和假设的影响不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总结，是评估实践的总结和理论创新。物权法中住宅用地的相关规定对不动产评估的影响《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题，住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产生制约影响。准则中对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相应的规定和提示，以指导和规范执业行为。第二部分不动产评估准则内容讲

7、解第一章总则第二章基本要求第三章操作要求第四章评估方法第五章企业价值评估中的不动产评估第六章披露要求第七章附则第一章总则共五条，主要内容为准则制定的目的和依据、不动产的定义、不动产评估的定义和适用范围。第一条是准则制定的目的和依据；第二条是不动产的定义。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的，是物与物权的统一。借鉴了《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对房地产的定义。第三条是对不动产评估进行定义。本准则所称不动产评估是指对不动产

8、的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。本定义指出，不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中不动产评估的特点。第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。本条是准则强制性遵照