香港房产价格水平,走势

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1、（1）贷款利率处5年来最低水平港地产价格将长期回调1997年-2003年深跌Z痛犹在眼前，作为香港经济主要引擎Z—的房地产业乂一次陷入困境，香港经济也从去年第三季度开始陷入衰退。地少人多的香港一直以房地产作为经济发展的主要支柱。1997年楼市泡沫破裂，一度使香港市民对经济环境的信心崩溃，连累百业受损。口1997年市场泡沫破裂后，香港房地产市场连续下行将近6年，至2003年“非典”时期才达到谷底，之后受惠于内地经济强劲增长开始逐步复苏，房地产和成交量节节攀升，到2007年第四季度，香港楼市的成交量及价格已基本恢复至1997年楼市泡沫破灭前的水平。不过，好景不长，伴随着2008年下半年欧美

2、金融危机的渐次波及，香港金融业大量裁员，刚刚恢复元气的香港地产也因此受到严重打击。口2008年第三季度开始，香港地产再遇拐点，陷入量价齐跌的漩涡屮，尤其是2007年价格上涨过快的高端物业减值幅度和风险更为突出。臂如，香港最高档地区之一的太平山顶的房价，在2008年最后一个季度环比下跌30.5%,同比卜-跌40.4%,创卜•了历史最大季度跌幅；其年度同比数据的跌幅，仅略低于1998年亚洲金融危机期间第三季度的45%。房地产业对于香港的宏观经济，远远超出一个投资市场的作用，而成为香港的经济命脉。地产价格快速下跌，带给人们一种极度苦涩的“泡沫破灭”感。实际上，由于自由贸易是香港经济的基石，货

3、物的进口及出口皆为零关税，因此房地产业客观上起到了将外部资金截留在香港本地的作用。而香港政府，则通过高价卖地，向所有的私人住宅、建筑物征收“差饷”，“地租”，并从房地产企业身上获得利得税，间接地收取利益。这样一來，香港房地产业就变成了香港政府的“征税代理人”。土地，更是香港政府的首要收入来源。就像海水退却Z后露出海底的礁石，香港社会一系列的经济问题一一财政赤字、负资产、通缩、失业率等，几乎都与房地产市场的泡沫破灭有看千丝万缕的关系。而现实的情况是，香港另外两大经济引擎一一金融和国际贸易，也是岌岌可危。继去年第四季度香港本地生产总值下降2.5%之后，2009年香港经济前景更加堪忧。香港财

4、政司司长曾俊华也警告说，无论对外贸易述是内部需求，预料都会表现呆滞，预测香港2009年全年本地生产总值会有2%到3%的收缩。这也是自1998年亚洲金融风暴以來经济再次出现年度负增长。目前香港地产开发商已大幅降价，且贷款利率目前处于2004年以来的最低水平。但分析人士指出，这对于香港地产功效甚微。在经济下行周期中，失业和降薪风险以及通货紧缩预期，会胜过地产供应量减少与低利率等积极因素，也将导致地产价格长期回调。不过，分析也指出，由于香港各银行具有很高的流动性，目前贷款额仅略高于存款总额的一半，相对于1997年的楼市泡沫，当前香港地产整体风险并不太高。（2）香港房地产兴衰之启示（易宪容；3

5、月31日）2005年科研成果内地房地产市场这一轮的快速发展已经有几年了，对于内地房地产市场是否存在泡沐、这种快速发展是否属于正常、或这种快速发展能否持续下去，市场有着激烈的争论。山于所参照的标准不同，这种争论中谁是谁非一时也无法得出一个明确的结论。特别是内地的房地产市场只是近几年才发展起來的，既没冇系统的数据來研究，也没有历史经验来对照，在这种情况下，先看看他人与他国的经验与教训，或许可以给国人提供不少思考的角度，以及可借鉴的经验。我们可以看到，从上世纪八十年代以来，随着金融全球化加速发展，国际金融市场规模不断扩大，跨国资金在全球快速流动，各国资产价格波动加剧。而不少国家房地产价格的泡

6、沫化，已相继引发系统性金融危机，严重冲击着整个经济。如口本的六大主要城市平均地价指数则由1986年的38.4,升到1991年的103.0,再下跌至2002年30.4,跌幅达70.5%,导致经济低迷长达十多年Z久，金融机构连连倒闭。还有泰国房地产价格在1991年至1997年间上涨48.3%,马来西亚房价1996年到1998年跌幅达58.4%0不仅亚洲，欧美一些发达国家也经历过房地产价格大幅波动的过程。正是这种房地产价格的大幅波动导致不少国家经济较大的起落，共至重创亚洲许多国家的经济。因为房地产价格由攀升到下跌，一方面会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产的缩水；另一方面也会影响

7、银行担保品的价值，引起银行贷款质量的恶化、银行不良贷款率上升，从而引发银行信贷紧缩、经济景气进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。房地产价格的波动也会透过财富、资金成本及资产负债表效应间接冲击金融体系。一般来说,房地产价格下跌，会产生财富缩减效应，影响消费支出，并随着股市筹资成本的上升，削弱企业的投资意愿，缩减内地需求，从而进一步降低房地产的价格，冲击金融机构资产品质。另一方面,资产价格的下跌，会影响企业的资产负债表，反映企业净市值与资产