杭州市住宅市场供求关系与住宅产业政策分析

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1、摘要:本文从分析住宅市场的运行机制和运行规律从发，根据目前杭州市区—_J■住宅市场供求的现状和住宅市场发展中面临的问題，针对“住在杭州”战略对住宅市场的供求、价格以及住宅产业政策所提出的要求，展开对杭州市区住宅市场的供求趋势、价格趋势的预测分析和对住宅产业的技术政策、质量政策、土地政案、規换与命局政策等的分析研究。关键词：住宅市场V住宅产）1/给需求政策ABSTRACT:Basedontheoperationalmechanismandprincipleofbousingmarket^thepresentco

2、nditionsofhousingsupplyanddemandinHangzhou,incorporationoftheimpactsonthesupplyanddemand,priceandpolicybroughtbythestrategyof"livinginHangzhou",analysisandpredictionwasmadeonthetendencyofsupplyanddemandofhousingmarketinHangzhouaswellasthepricevariation.Inad

3、dition,evaluationwasmadeonthetechnicalpolicy,qualitypolicy,soilpolicy,capacityandlayoutpolicyofhousingindustry・KEYWORDS：HousingmarketHousingindustrySupplyDemandPolicy绪论住是人类的基本需求，是人类生存、发展和享受所必需的基本要素之一，它作;吉生活的基本消费资料，是人民安居乐业和社会稳宇的并键所在。居民的居住条件,卜了一个国家或一个城市的经济和生活

4、水平，也在一定程度上反映了一个国家或城fI治、社会稳定程度。世界上无论哪一个国家，都是把住宅问题作为他们的一个重:上会经济问题。从本质意义来说，住宅问题是从质量和数量两方面反映着对居住这一人类基本;7满足状况。即使在以住宅市场为基础的住宅分配体系中，人们对住宅质量数量的£■彳主要取决于其对住宅的支付能力，住宅的价格和住户的支付能力始终是住宅问题f从历史和现实、国内和国外的经验来看，住宅产业的发展离不开住宅市场的发丿三善。而在住宅市场的运作体系中，作为市场最基本要素的供给和需求因素对市场£却是十分重要和直接的。

5、因此，通过对市场的供给和需求以及它们之间的相互关系Ef,对于住宅市场的培育和住宅产业的发展來说有着重要的现实指导意义。由于市场本身固有的缺陷，完全依靠市场调节和配置的住宅市场是缺乏效率的;匕，在住宅市场的培育上，既要充分利用市场这只“无形的手”的调节，也需要有Ff观调控这只“有形的手”的调节来克服市场调节的弱点，使住宅市场能够在市场iI制和政府调控机制的双重作用下得到进一步完善和发展，以有利于住房制度改革£-步深化和居民居住条件的改善，并要以住宅市场的繁荣与发展来带动整个住宅产、$荣与发展，充分发挥住宅产业作

6、为国民经济先导产业和支柱产业的地位和作用，i三产业培育为新的经济增长点。同时，还可根据住宅产业关联度强的特点来带动相:2的发展，以此推动整个国民经济的持续发展。1・1住宅和住宅市场1.1.1住宅的特性哈斯曼和奎格利Quigley,1991)对住宅有一精辟的论述，他忙“住宅是独特的。”他们认为，住宅的独特性主要体现在五个方面：(1)住宅是一种复杂的商品。具体表现为在估价、生产以至供求双方的买面都很复杂，使得住户和开发商都必须在大量占有各方面住处的基础上来作岀住选择，以获得最大的使用价值和利润。(2)住宅的空间固

7、定性。住宅的移动是不现实的，而住户的频繁迁移既很不很方便。这意味着住宅的选择也就是邻里关系、与工作地点的联系以及相应的校和购物中心等社区服务设施的选择。从住宅所有者的角度来看，还意味着住宅益的确定。这种固定性也表明人的居住迁移对改变住宅消费的必要性。(3)住宅是昂贵的。这使得租赁成为住宅使用的普通形式。而对住宅所有住宅而言，抵押贷款的分期付款方式就比直接付款更有吸引力。这不意味着住宅家庭消费中占有很大的比重，住宅建设投资也是国家年度投资的主要部分。(4)住宅的使用寿命很长。这意味着任何一段时期内新建的住宅仅占

8、社会宅很小的一部分，年住宅供应量一般只占存量住宅的2%-3%,并且很容易受住宅化的彩响，同样还表明住宅投资建设活动将对建成区空间环境产生长远的彩响。(1)住宅是现代社会中居民个人和家庭正常生活的必需品。住宅作为居住间是无法替代的，因为不管你如何贫穷，你都需要居住设施。住宅的具有的上述五个特性是任何其它商品都无法同时具备的，正是这些特合才决定了住宅市场的特征。1・1・2住宅市场概念及其特征(1)住宅市