2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析

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1、2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析2011年上半年，在《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）等房地产调控政策的影响下，房地产市场开发投资增速平稳回落，重点监测城市房价稳中有降，廉租住房用地供应量激增，房地产贷款增速持续回落，个人住房贷款利率持续上升，调控效应初显。四川省各地认真贯彻执行国家保障性住房建设政策和任务，保障性住房建设进度明显加快。2010年1-9月，在密集宏观调控政策影响下，四川省房地产市场热度有所降低，开发投资及新开工面积增速明显回落，房屋销售面积增速持续下降。但房屋销售价格依然继续攀升、房屋租赁价格

2、上涨有所加速。房地产开发贷款增长放缓，土地储备贷款占比下降，个人住房贷款增速由快变慢，贷款利率水平上升。辖区各金融机构严格执行差别化住房信贷政策规定，政策效应开始初步显现。2011年上半年，房地产开发贷款增速呈逐月缓慢上升态势，个人住房贷款增速保稳定，住房公积金贷款增速呈反V字型。辖区各金融机构严格执行差别化住房信贷政策规定，政策效应开始初步显现。一、基本情况（一）房地产开发贷款增量、增速同比降低9月末，全市房地产开发贷款122937万元，同比增长7%，增速比上年同期大幅降低72.4个百分点，较年初增加10978万元、增长9.8%，同比少增22962万元，下降18.5个百分

3、点。从单月变化情况看，前六个月房地产开发贷款单月新增额波动非常大，正负交替。1、3、5月当月分别减少574、4569、1429万元，2、4、6月当月分别增加466、2776、2511万元。9月份增加16347万元，为2011年以来单月新增额最高值。（见图一）从住房开发贷款增长情况看，9月末，全市住房开发贷款余额74890万元，同比增长6%，增速较上年同期大幅降低88.3个百分点，较年初增加5960万元、增长8.6%，同比少增22396万元，下降58.4个百分点。（见图二）（二）个人住房贷款增速保持稳定9月末，张家界市个人住房贷款余额为244713.25万元，同比增长35.3

4、%，分别略低于上年末和上年同期水平1个和3.4个百分点，较年初增加50545.54万元、增长26%，同比多增12146.88万元，下降0.9个百分点。从单月变化情况看，9月份仅增加3169.19万元，为全年单月新增额的最低值。（见图三）（三）住房公积金贷款9月新增额较大9月末，张家界市住房公积金委托贷款余额45728.16万元，同比增长28.9%，较年初增加5468.55万元、增长13.6%，同比多增436.58万元，下降2.9个百分点。从单月变化情况看，9月份增加1833.18万元，为全年单月新增额的最高值。（见图四）二、值得关注的问题（一）保障性住房建设进展缓慢　8月1

5、9日下午，全省城市保障性住房建设工作领导小组召开会议，对保障性安居工程建设总体进展截至7月底仍滞后的市(县、区)政府主要负责人和分管负责人进行了集中约谈。据悉，这也是我省首次就保障性安居工程启动约谈机制，目的在于督促各地切实加快建设进度。其中，集中约谈对象就包括张家界市。目前张家界保障性安居工程建设总体开工率低于50%，且保障性住房建设和城市、国有工矿棚户区改造进度也低于全省平均水平。（二）房地产信贷趋紧企业方面：规模限制愈发严厉，使得商业银行在信贷投放上更趋谨慎。开发贷款呈现收缩态势，多数银行对开发贷款实行了严格的准入条件，且对项目选址、土地成本等设置准入条件。个人方面：

6、个人住房贷款难度加大。目前，我国货币政策已由“适度宽松”转为“稳健”，贷款规模资源更显稀缺，申请个人住房贷款排队的现象已开始出现。（三）住房消费者持币观望情绪增加在稳健货币政策的实施、房地产调控政策不断趋紧以及利率的调高调整的背景下，住房消费者的观望情绪增加，市场博弈正在逐渐形成。住房消费者都期望着销售量的降低最终促使房价下降。在当前的市场条件下，不论是刚需还是投资者，埋藏在每个购房者内心的底牌都一样，期望用时间换实惠。（四）多重因素导致房价上涨目前房地产开发成本主要包括：土地成本、安置费用、土建成本、各项规费和设计费用、基础设施建设费用、贷款利息和人工成本。一是张家界属于

7、山区，可开发土地有限，土地资源的稀缺性特征愈发明显，土地交易成本不断上升；二是由于物价水平持续上涨带动建筑材料和人工费用普涨，红利不断趋小；三是银行利息持续调高，贷款利息和民间资金借贷成本不断上升。由于劳动力、物资材料和土地价格为商品房设定成本约束，这些费用累加起来致使商品房的建筑成本不断高企。（五）居民居住理念存在偏差张家界建市时间刚刚22年，不少居民都有兴建私房的习惯，在居住理念以宽敞舒适为主。自2002年加强城市规划，控制兴建私房以来，城区居民在购买商品住房上仍存在贪大求宽的思想。加上以前政府单位福利房面积受