2011年前三季度房地产市场运行形势分析

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2011年前三季度房地产市场运行形势分析今年以来，我市全面贯彻落实关于加强房地产市场调控政策措施，坚决遏制房价过快上涨，加快保障性安居工程建设，有效促进我市房地产市场平稳健康发展，针对房地产市场运行情况，采取了一系列措施并取得了较好的效果。前三季度，我市房地产市场调控效果显现，投资性泡沫开始挤出，刚性需求得到有效保障，保障性安居工程目标任务有序推进，房地产市场运行总体平稳，我市重点工作目标任务完成形势良好。一、前三季度房地产市场运行情况（一）商品房供应持续增加今年以来，我市认真贯彻“促开工、促上市”的政策，引导开发企业加大建设投资力度，全市房地产开发投资和开工量大幅增加。一是投资增长较快。据国家统计局数据，1-9月份，我市房地产开发投资完成45.83亿元，同比增长21.7%。其中，住宅完成投资36.94亿元，同比增长15.8%，占房地产开发投资的比重为80.6%。二是开工进度快速。1-9月份，我市房屋施工面积769.94万平方米，同比增长10.6%，住宅施工面积662.61万平方米，同比增长8.9%。三是商品房供应充足。1-9月，我市城区共批准预售商品房面积248.67万平方米，比2010年同期增加46.79%。其中商品住宅批准预售面积190.88万平方米，比2010年同期增加了26.75%。前三季度我市商品房市场供应持续增加。（二）商品房交易量基本持平1-9月份，我市城区商品房累计销售面积148.51万平方米，同比增加0.44%。（三）二手房交易持续走低 1-9月份，我市二手房成交面积为58.91万平方米，同比减少17.72%，成交套数为5683套，同比减少13.89%；其中二手住房成交面积为40.45万平方米，同比减少11.57%，成交套数为4133套，同比减少11.80%。前三季度我市二手房成交量下降明显，市场观望情绪较浓。（四）商品房房价回调，涨幅趋缓今年以来，房地产市场调控在我市取得初步成效，我市商品房价格涨幅明显趋缓。根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，1-8月我市新建商品住房同比价格指数均在99.5—101.8之间（以2010年为100），即当月新建商品住房同比涨幅最高1.8%，前三季度，我市城镇居民可支配收入增长幅度为16%，我市房地产市场调控目标实现了市委市政府制定的“2011年新建商品住房价格增长幅度不高于城镇居民可支配收入增长幅度”的调控目标。二、第四季度房地产市场走势的预测（一）房地产开发投资继续保持增长，但涨幅将趋缓今年商品房销售量与去年基本持平，加上国家对房地产市场调控力度的进一步加大，银行银根紧缩政策导致开发商投资欲望减弱。综合各种因素，预计第四季度我市房地产开发投资仍将会保持增长，但涨幅将逐渐趋缓。（二）商品房销售将基本企稳虽然今年国家对房地产市场调控力度的进一步加大，遏制投资性和投机性购房等各项政策进一步收紧，但刚性需求开始入市，预计第四季度新建商品房交易趋于稳定。（三）房价保持基本稳定预计2011年第四季度我市商品房市场整体价格可能会维持在现有水平或小幅下跌。 三、前三季度，我市保障性安居工程已全部超额完成省、市政府下达的九月底全面开工的目标任务。2011年，全市保障性住房目标任务为13000套（廉租住房5000套；经济适用住房1500套；公共租赁住房6000套；限价商品住房500套）。截至9月底，我市已筹集各类保障性住房房源13445套，完成目标任务的103.42%，其中：廉租住房5050套（新建廉租住房4105套，购改租廉租住房845套），完成目标任务的101%；新建经济适用住房1500套，完成目标任务的100%；新筹集公共租赁住房6030套（新建公共租赁住房4978套，购改租1052套），完成目标任务的100.5%；新建限价商品住房865套，完成目标任务的173%。全市棚户区改造目标任务2591户(城市棚户区2000户、国有工矿棚户区90户、林业棚户区421户、农垦棚户区80户)。截至9月底，我市各类棚户区已改造完成2609套，完成目标任务的100.86%。全市廉租住房租赁补贴发放目标任务11000户，其中新纳入保障户数500户。截至9月底，已完成发放12195户，完成目标任务的110.86%，新纳入租赁补贴户数590户，完成目标任务的118%。四、前三季度房地产市场存在的主要问题（一）低收入困难家庭住房需求矛盾突出，保障性住房建设工作时间紧、任务重。各区县工作进度不平衡。省住建厅要求：到12月底前，保障性住房建设项目主体基本完成的要占到总任务的1/3或以上，主体完成情况和主体施工的要占到总任务的2/3或以上。至目前为此，由于各种原因，江阳区新建廉租住房、新建公共租赁住房、新建经济适用住房；合江县新建廉租住房；叙永县新建公共租赁住房；泸县新建公共租赁住房；市国资委新建廉租住房；林业和农业部门棚户区改造项目进度较差，特别是市国资委新建廉租住房二期工程还存在土地还没统征完毕，预计将在十一月下旬才能正式进行主体施工。离省住建厅要求到12月底完成目标任务还有一定差距。 （二）房地产市场监管环节薄弱，执法检查取证难，整治措施不完善。（三）行业发展总体水平不高，开发企业整体实力不强。全市180家开发企业中，一级资质企业仅有1家，二级（含暂定二级）资质企业28家。多数企业属小企业，开发经营规模小，开发理念相对落后，资金实力不足，管理水平低，开发方式粗放，抗风险能力不强。五、第四季度及2012年工作打算（一）继续全面贯彻落实国家宏观调控政策，进一步加大保障性安居工程建设力度，增加普通商品住房供应，遏制投机性需求，切实做好稳定房价工作。（二）与相关单位密切配合，加强监督管理，规范房地产市场秩序。（三）开展专项督查，确保目标任务顺利完成。市委、市政府目督办已将保障性安居工程列入今年头号督办工程，我局将配合市委、市政府目督办对各区、县和市级部门保障性安居工程建设情况进行现场督查，对进度滞后、工作不到位的区、县和市级部门要进行重点挂牌督办，针对存在的问题和困难，研究制定解决方案，确保目标任务顺利完成。（四）加快信息化建设，加强动态管理。督促各区县结合个人住房信息系统建设，加快建立住房困难家庭档案和住房保障档案，构建住房保障对象、资金、建设、分配、管理等数据库和住房保障信息化综合应用平台，建立健全保障性住房信息化管理系统，加强保障性住房申请、分配、入住、退出的动态管理。二〇一一年十月十四日