居尚09年度营销推广报告

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1、丽水花都2期·居尚第一阶段营销执行案2009年度营销策划报告——前期方案回顾——一、营销现状回顾1.市场形势1）西安市整体市场750亿——2009年全省房地产开发计划完成投资750亿元，其中住宅建设投资达到总额的70%以上。5.6万套——2009年全省计划建设或收购廉租住房280万平方米、5.6万套。597万㎡——2009年将投资64.7亿元建设597.08万平方米，着力解决低收入家庭住房。600万㎡——2009年西安市计划12个城中村安置项目开建，预计供给600万平米建面。60个月——2009年西安市房地产开发存量消化周期逾60个月。未来3~5年，民生地产的大量入市，一方面解

2、决了绝大多数中低收入者的住房问题，但同时给商品房供给市场造成巨大威胁。同时，现有存量的消化将导致商品房开发市场将面临巨大压力。2）西安市城东片区市场截止到目前，城东片区共开发项目（可统计的）195个，其中116个项目售罄，77个项目预售或在售，另有2个项目即将面市。在目前预售/在售及预告的项目中，浐灞区供给10个，纺织城7个，城东其他片区总和24个，另有临潼6个，渭南2个项目。在目前预售/在售及预告的项目中，未开盘21个，销售中40个，尾房18个。2）西安市城东片区市场项目名称占地面积开发面积单位：亩单位：㎡水岸东方1,200840,000海航·檀香园50100,000暖山·康

3、城116300,000国际幸福城7861,000,000恒大绿洲390700,000沁水新城400122,700荣德·棕榈湾76180,000御锦城2,0003,000,000浐灞半岛3,8543,100,000合计88，8729，342，7002）西安市城东片区市场龙湖·滟澜郡——重庆龙湖进驻西安的又一高端项目龙湖·滟澜郡东临浐河,北接沁水新城,南临恒大绿洲,地块东边沿河中段环绕着半坡湖度假村。地块面积818亩，将规划一个100万平方米的大型居住社区。建筑类型包含高层,多层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅。浐灞新城——70万㎡的大型经济适用房项目是灞桥区政府审批的大规模经济适用

4、房项目。一期2010年5月首期交房，目前处于前期咨询阶段。项目总占地约370亩，规划总建筑面积70万㎡，一期规划约1000套房源，共14栋，主力户型：60-125㎡主力户型，低密度多层花园洋房、小高层社区。2.宏观环境形式08年11月“4万亿投资计划”的出台及“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”标志着持续五年之久的“紧缩型”宏观调控转变为“扩张型”调控。尤其是08年12月举行的中央经济工作会议，态度坚定的提出了“保增长、扩内需、调结构”的九字经济工作方针。政策利好显而易见。政策利好购房退税再降契税09年可能出现的利好政策全免营业税再降息结论：走过的2008年，是在全球经济环境

5、运行背景下导致的经济调整的一年；如果说2008年宣告西安市的房地产行业进入调整期，那么已经步入的2009年将是调整的深入期。08年尚存观望和侥幸心理的开发企业将逐渐走出观望，主动降价促销，释放潜在需求将成为09年的主要市场运行特征，并将有力推动下半年的楼市回暖。二、机会与问题分析1.机会与挑战1）机会分析区位——大的居住氛围正在形成交通——渐近完善的城市交通网络竞争——2009年将片区大多项目正处在现开发的尾房期，强销期已过，而后期产品必将延缓入市，新项目也将延迟出现，这为项目的营销操作奠定了一定的操作空间（时间差）。产品——2008年，项目的全新形象水里完成树立和过渡。2）挑

6、战分析在售项目的后期入市加剧市场竞争压力民生地产的推出瓜分和分流有限的客源三环的后续工程的完善在一定时间内影响项目周边的环境，消费者心理抗性在一定时间内依然存在二、机会与问题分析2.问题分析1）劣势分析区位——尴尬的区位属性，消费者存在接受抗性体量——由体量限制所造成的景观、自身配套等优势不明显产品——项目户型单一是项目存在的最主要劣势2）问题分析营销主题（操盘主题）的明确指导推广主题的准确切入营销及推广节奏、节点和执行的各个环节的准确把握和控制三、营销目标1.财务目标楼号可售面积均价销售额单位㎡元/㎡元7#12,0003,40040,800,0008#8,0003,40027

7、,200,0006#6,0003,60021,600,000小计89,600,0009#14,0003,40047,600,00010#14,0003,40047,600,000小计95,200,000合计184,800,0002.营销目标对项目自身扩大市场认知度和认可度，实现项目的快速销售的品牌积累和客群积累。对企业通过项目品牌的打造和营销推广执行的深入连同“华宇·凤凰城”树立华宇企业品牌的知名度和影响力。四、市场营销策略1.客群定位类别年龄置业动机关注因素青年一族25~35岁新婚一族婚房