信远智邦星月城前期提案报告最终稿

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1、一面猎猎飘扬在长沙市中心上空的绿色生态人居大旗信远智邦[星月城]前期提案报告金丰易居房屋销售·华中区长沙公司2005年8月项目的原始理解：这是建筑在长沙市心部位的稀有绿肺上的大体量建筑群，如何定义，如何规划，如何营销，如何管理都将成为长沙房地产历史上的里程碑。PartA让数据告诉我们市场的现在和未来2005年1－6月长沙共完成房地产开发投资85.9亿元。从投资用途来看，住宅投资增长较大，占总投资的75.61%，比去年同期增长53.98%。开福区在整个长沙五区三县一市中房地产投资排名五位，仅高于三县一市

2、。开福区在市区房地产开发中地位是落后的。1、2005年1-6月长沙房地产开发投资完成情况2005年1－6月全市商品房竣工面积为186.26万平方米，比上年同期减少28.96％。其中：住宅竣工面积143.18万平方米，占总竣工面积的76.87%，其中，别墅、高档公寓竣工面积10.07万平方米，占住宅竣工面积的7.03%，经济适用住房竣工面积22.54万平方米，占住宅竣工面积的15.74%；2005年1－6月房屋施工面积比上年同期大幅增加，预示着今年下半年或明年的房屋上市量会大增。2、2005年1

3、-6房地产施工和竣工面积情况分析长沙市2005年1-6月房屋销售面积(按用途分)单位:万平米项目面积合计住宅其中办公楼商业营业用房其他别墅、高档公寓经济适用房合计销售254.6897218.841874.929124.74645.035628.28852.5238其中现房销售80.078555.235613.76566.85262.372720.37642.0938期房预售174.6112163.606261.163517.89382.66297.91210.433、2005年1-6月长沙房地产销售统

4、计情况分析今年7月主城区范围内小高层（高层）成交：37.34万平方米，多层：16.67万平方米，别墅（含联排）：3.68万平方米。长沙市2005年06月房屋销售均价（按区域分）单位：元/平方米项目芙蓉区天心区雨花区开福区岳麓区长沙县浏阳市望城县宁乡县住宅308727051858223224421437120911851027其中别墅、高档公寓349727533032289327382415150000经济适用房014001347013220000办公楼335058330001726000营业商业用

5、房12531197315085908250795334362341070其他用房399801500016800180006984、2005年1-6月长沙房地产销售统计情况分析开福区的房价在五区三县一市中排名第四位，作为主城区的一份子有较大的上升空间。1）高速发展的经济是房价上涨的内在驱动力据统计，2004年长沙GDP总量突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿大关、城市居民可支配收入11021元，而住宅房价（2500）低于武汉（3023）、郑州（2637）等同等城市，与长沙高速发展的经

6、济显得并不协调。2）旺盛的需求对房价的拉动据统计，2005年一季度房地产完成投资43.27亿元，商品房的成交面积比批准预售面积多72.59万平方米，比竣工面积多85.53万平方米，市场供需两旺，保持了快速健康发展。另外，受本次宏观调控的影响，出现了消费者持币观望的情形，销售量有所下降，从而导致部分实际需求没有得到有效的释放，在一定程度上为下次房价的提升积蓄了能量。5、长沙房地产市场未来趋势：房价平稳上升3）城市化对房地产业的推动长株潭一体化的发展契机，为房地产业的发展提供了良好的平台。目前长沙市区现有

7、220万人口，城市化率已达51.9%，根据总体规划，2020年长沙市区总人口将达310万，城市化率将达70%。经济的发展和城市的扩容吸引了众多外来人口。4）经济环境对房地产的刺激阳光100，绿城，碧桂园，珠江实业和和记黄埔……这些资本的介入，无论对土地市场、服务、产品，还是开发理念、营销模式等对长沙房地产市场产生了重大影响。其结果将在一定程度上推动长沙房价的上升。5、长沙房地产市场未来趋势：房价平稳上升6、开福片区未来房地产发展潜力分析：长沙火车货运北站、新河三角洲（143.06公顷）、湘江滨水区、新

8、世纪片区(52.31平方公里）、金鹰影视城及居住区……浏阳河大桥等市政配套设施正在形成之中……珠江实业、厦门建发、北京金源、信远智邦……发展潜力巨大，市场竞争日趋激烈。PartB长沙住宅消费市场需求的特征长沙房地产市场的需求构成主要有四种类：（1）自动型需求：指由于城市人口自然增长所产生的首次置业需求和为了改善现有的居住环境而产生的换房的需求。（2）被动型需求：指由于城市建设拆迁而产生的对住宅商铺的需求。（3）主动型需求：指外来人口的入驻而产生的一系