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1、摘要:我国商业银行的近几年的房地产信贷的井喷式扩张累积了较大的风险,金融危机的爆发将使房地产信贷受众的信用风险集中体现,使房地产信贷在高速发展及疯狂状态中所隐藏的风险完全暴露。银行必须采取措施,确实提高内部控制制度的建立完善与执行力度,提高信贷资金质量;而房地产企业应积极充分开拓利用房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,降低融资成本,优化资本结构,避免融资渠道的过度集中使大量的风险聚集在银行体系内,有利于保证商业银行信贷资产运作的安全性及房地产市场发展的稳定性,实现合作共赢。中国论文网 关键字:金融危机;房地产;信贷风
2、险;防范措施 一、房地产信贷风险现状 相比美国而言,我国的房地产市场及房地产信贷起步较晚,但我国各大银行都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但我国的房地产信贷仍然存在如下之风险: 1.企业盲目投资房地产 近几年房地产行业的高额投资回报,吸引了大批资金的介入,不仅房地产企业自身不断加大投入,不少其它企业、个人也纷纷加入。市场准入条件的宽松,使得房地产开发企业良莠不齐,资金实力雄厚、信用好的大型开发企业不多
3、。开发企业鱼龙混杂,出现了三“热”现象:一是圈地热,为了竞拍得到土地,不惜盲目出高价。根据对中国典型城市地价比重的研究表明,从2005年至2008年地价占房价的比重逐年上升,分别为22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地价占房价的比重从低到高依次为:上海28.15%、北京28.67%、广州29.96%、武汉30.24%、杭州33.22%,今年则多个城市地王频频出现,而且拍下“地王”许多是国有企业,而国有企业购地的款项则许多是来源于银行的贷款资金,这不得不引起高度的关注及警惕。二是开发高档房地产热,开发商急功近利
4、,过分追求高利润,推出的大量高档房无人问津。例如厦门市城区近两年开发的房地产项目每套的可售面积大部分均为150平方米以上,每套房售价均在150万以上,有能力购买的人群极少,造成房产积压也就不足为奇。三是以小搏大热,大部分开发商都采取以小搏大的手法,即主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目,自身抗风险能力极差。实施宏观调控后,规模小、项目资本金达不到规定要求、信用等级差的房地产企业达不到金融机构的准入要求,新的融资渠道被堵死,项目不能继续开发,已发放贷款的金融机构,将面临产生不良贷款的风险。 2.个人盲目投资房地产 超前
5、消费在现时已成为时髦话题,一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房,许多中国城市家庭月供比例超出合理的40%(按发达国家的合理的收入月供比例,房贷月供占家庭总收入的30%比较合适),风险系数正在加大;另一些人盲目投资房地产市场,多处购房办理按揭贷款,期望以房养房、以租养房来投资获利。而据调查,以投机心态的炒房者为数甚多,这样,国家房贷政策一旦收紧,或提高贷款利率,整个资金链就会断裂,特别是房价一旦形成连续性的跌势,大量囤积在炒房客手上的房产会以火山喷发之态泄向市场,届时银行就会陷入无法“平仓”全-讯-网www.syy9988.comay
6、d的黑色怪圈。另外,如果借款人为改善居住条件而按揭购买的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外灾害,无力按期偿还银行贷款,而按照有关法律规定银行又无法对借款人唯一住房进行处置,必将产生新的不良贷款。从总量来看,美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不过在3万亿左右,但是中国房地产市场刚发展不到10年,中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元,至2009年9月末,加上公积金贷款已经突破4万亿,贷款增加数以年均75%的速度增长,如此与经济发展严重不匹配的畸形的增长,无疑会成为一个巨大的房地产“庞式骗局”。 3.开发企业联合个人“假
7、按揭”骗贷 “假按揭”从行为目的上看,通常有二大类:一是解决资金不足难题,转移风险,抽逃资金;二是特殊的营销策略,如规避“零首付”。前一类“假按揭”一般是开发企业故意组织非真实的购房自然人,利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第二类“假按揭”是开发企业为了促进销售采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实,因此,一旦房地产开发企业的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,给银行造成极大的损失。 4.商业银行内控机制存在制度严
8、格与执行不力之矛盾 我国各大银行虽然如前所述都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国
