【9A文】万科集团财务分析报告

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1、【MeiWei_81重点借鉴文档】万科企业股份有限公司财务分析报告【MeiWei_81重点借鉴文档】【MeiWei_81重点借鉴文档】目录一、企业简介1二、战略分析1三、资产负债表分析4（一）资产负债表水平分析4（二）资产负债表垂直分析10（三）资产负债表项目分析16四、所有者权益变动表分析18（一）所有者权益变动表的水平分析18（二）所有者权益变动表的垂直分析19（三）所有者权益变动表主要项目分析20五、利润表分析21（一）利润增减变动情况分析21（二）利润构成变动分析24（三）营业利润分析25（

2、四）利润表分项分析26六、现金流量表分析32（一）现金流量表一般分析32（二）现金流量表水平分析34（三）现金流量表结构分析37（四）现金流量表主要项目分析41（五）综合分析43七、财务效率分析46（一）盈利能力分析46（二）营运能力分析56（三）偿债能力分析60（四）发展能力分析68八、财务综合分析评价73（一）经营业绩评价综合指数法73（二）经营业绩评价综合评分法73【MeiWei_81重点借鉴文档】【MeiWei_81重点借鉴文档】万科企业股份有限公司财务分析报告一、企业简介万科企业股份有限公

3、司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991年，成为深圳证券交易所第二家上市公司，凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，万科公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十多年，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。万科认为，公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，20RR

4、年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。20RR年度，万科新增加开发项目52个，实现新开工面积1448万平方米，较年初计划的1329万平米，高出9%，全年实现竣工面积659万平米，较年初计划减少9.6%，产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以

5、下户型占比达到88%。二、战略分析20RR年1月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别在4月、7月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。在12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。但在从紧的政策环境下，20RR年房地产市场运行景气逐步回落。11月，全国房地产开发景气指数下降至99.87，创下了28个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑，到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销

6、。但在过去的20RR年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继20RR年销售额突破千亿元之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军。现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。优势【MeiWei_81重点借鉴文档】【MeiWei_81重点借鉴文档】1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好，融资渠道通畅。即使在20RR年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕

7、的流动性和健康的负债状况。2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。劣势1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同

8、于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。3、国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，