计税成本管理办法

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1、计税成本管理办法是指房地产开发企业在①开发土地，②建造住宅、③商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。解读：1、列举了三项开发企业的主要经营业务，即土地的一级开发，房屋开发，即二级开发。房屋开发主要又有建造住宅和商业用房。当然还有其它的一些类型，如：产权式酒店、商业性厂房等其他类型。问：工业企业自建厂房，是否服从房地产开发企业的计税成本管理办法呢?不属于，那属于自建固定自产。而本文指的是开发产品。例如：某酒店一开始资金不足，采取了预售的方式，其实是假按揭，没有缴纳税

2、款。稽查局查到后，该企业采取了变立项的方式，并将款项全部还了。我不是房地产企业了。最后通过和税务机关沟通后，按照实质重于形式的原则，没有按照收入来处理。又如，开发产品先租后售，如果提取折旧的话，需要视同销售。那么如果立项是“自建固定资产”，就不用视同销售了。2.强调按照税收规定的计税成本。3.定义为各项耗费，即既包括开发产品成本，也包括期间费用。开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品成本开发产品会计成本与计税成本完工开发产品与未完工开发品计税成本已销开发产品与未销开发产品计税成本完工开发产品与未

3、完工开发品计税成本成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。①实质上是配比原则的体现。如果不能销售，取得不了收入，单独核算其成本没有配比的对象，因此没有任何意义；②公共配套设施尽管不是独立的成本对象，但是不排除可以作为中间成本对象，对发生的耗费进行归集。没有必要每发生一笔都要进行分配。（二）定价差异原则。开产品因其预期售价存

4、在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。比如商铺和普通住宅，就不适合作为一个成本对象，售价差异较大。不公平。其实也是一种配比原则的体现。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。从成本层面来体现收入和成本相配比的原则。（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。一是效率原则，对类型相似的可以作为一个成本对象。二是强调开竣工时间相差超过一年的，必须作为不同的成本对象。（五）功能区分原则。开发

5、项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。例如，底层是商铺，高层为住宅。无论是企业所得税还是土地增值税，都应当作为不同的成本对象。土地增值税（国税发〔2006〕187号文件第一条第二款）6的清算单位如果包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别作为不同的清算单位。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。是否属于代建，目前在所得税上没有区分，只是在营业税方面各省有自己的区分。如：江苏省规定根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋

6、、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。（每一类都可能有很多成本对象）（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。问：为开发商品房的自用土地，是否可以作为单独的计税成本对象？答：不可以。因为不符合可售原则。只能作为中间成本对象进行分摊。（二）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务

7、处理。（二）房屋开发成本。1．为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。2．为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。实际上是投资性房地产。投资性房地产采取公允价值计价的，在持有期间不确认损益。（财税〔2007〕80号文第三条）（二）房屋开发成本3．为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品成本)。由于很多周转房是服务于多个成本对象的，如果计入开发间接费用不容易处理。因

8、此，规定周转房摊销直接计入期间费用，在处置的时候，再按照固定资产清理进行税务处理。（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。1．能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。2．不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊