随州城市今典产品定位和营销方案

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1、产品定位及营销策划方案城市今典宏观环境产业环境竞争楼盘项目SWOT分析市场竞争策略个性鲜明抢占先机快频集中速战速决关于推广关于开发关于产品关于销售市场篇宏观经济与城市规划地域国内生产总值比上年增长人均国内生产总值城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入随州市189.67亿元11.7%7575元67083017湖北省6320.48亿元11.5%1050680232897全国13.69万亿元9.55%1050294222936经济发展速度较快，但综合经济实力较薄弱，城市化水平不高，城乡居民收入及购买能

2、力有限。2004年随州较快的发展速度得益于其扼中西部交通要道及五年来城市升级的机遇。在西部开发中部崛起的大势下，随州面临着更大的发展机遇随州市将南部定位城市的市政新区，作为从武汉进入随州市的必经之路，将大大加强此区域形象工程的建设。城市南部投资引入的香江商贸城，使得该区域的商业配套功能逐渐增强，随着文峰住宅小区大面积的后续开发，整个南部的居住环境将得到明显的提升。从开发项目的规模来看，“成片成区”的开发模式将代替“零散开发”。南部区域主要以文峰小区为核心，而介于北部与南部之间的舜井大道，也将进行大

3、面积的住宅开发。通过住宅、配套的大面积建设，整个城区的重点预计将由原来的老城区逐步向南部迁移。区域房地产市场分析1、区域房地产的阶段性发展2、供需现状分析1）供应量不断增大，但由于原始基数较低及城市人口的增加，供应量仍存在一定的放大空间。2）需求量较大，成交状况活跃供需比较2020年2005年供应市场需求市场中长期供需发展趋势——同步上扬3、市场近期（05-07年）发展预测供应市场分析1）预期上市体量：仅招商引资的7大项目中，住宅的总建筑面积已突破100万方。2）近期土地出让体量：由网上土地挂牌情

4、况统计，2005年随州商住类土地出让面积约为327亩（约22万方），预计总建筑面积在40万方以上。3)近期开工建设体量：２００６年开发面积预计在100万平方米左右。需求市场分析：1）城市居民购房不属于刚性需求，需求量不会因开发量的瞬间放大而同时放大。2）目前的银行贷款方式不能过多分担持续增长的购房压力。3）城市居民收入水平不高，单价1300元/平方米将成为需求市场的瓶颈。小结：虽然从中长期发展来看，随州要达到小康社会的奋斗目标，平均年开发量需要达到100万平方米左右，然而城市的发展是循序渐进的，居

5、住的需求量是随城市人口的增加呈梯度上涨的，因此短期(2年)内住宅的需求量是小于100万平方米，依据随州目前的发展态势，城市化水平程度不高，在今后2-3年将会出现短时期的供应放大过快，需求相对不足的状况。因此，及时把握开发时机，在市场上创造特色产品，坚持“短、频、快”的开发策略，是开发商目前所要明确的目标。竞争楼盘扫描1、竞争个案分布状况2、竞争个案分析1）主要竞争个案（南部楼盘）富丽鹿洲舜井佳苑宝利来长盛苑文峰都市花园2）其他竞争个案锦绣花园星河名都四方大成3、价格分布特征分析中盘均价：920元/

6、平方米尾盘均价：880元/平方米中盘均价：830元/平方米尾盘均价：928元/平方米尾盘剩余单价：880元/平米中盘均价：860元/平米（多层）1100元/平米（小高层）尾盘均价：820元/平方米中盘均价：880元/平方米4、产品特征分析缺陷：1）商住混杂2）户型落后：3）安保防护较差4）物业管理较差5）建筑质量较差好的发展趋势：1）有少量楼盘已开始注重社区的智能化安防设置。2）新建小区开始注重内部环境的营造3）立面色彩和材质逐渐丰富。小结：从在售楼盘的分析可知，随州房地产发展将进入“产品升级阶段

7、”。除开使用功能之外，住宅将更多体现外部立面景观的观赏性、内部居住的舒适性、生活的便利性等等元素。因此不仅规划设计在进行升级之中，相应带来的优质材料的运用、智能化设备的安装、景观的营造等方面将大大增加建设成本，同时意味着住宅的居住品质将得到进一步提高。住宅产品将从原始的“满足居住”逐步上升为“满足生活享受”，如何营造“人们青睐的生活氛围”将成为房地产开发的关键，为楼盘赋予一定的文化内涵是今后的开发趋势，随州市场将迎来“概念地产”。从上述阐述我们得到如下的市场印象：中部崛起计划、地理位置、城市升级赋

8、予随州经济发展的巨大机遇。随州市近几年来经济发展迅速，但由于基础较差，人民生活水平及购买能力仍远低于全国以及全省平均水平，这也是目前随州市房地产产品价格难以突破的根本性原因按照随州的城市发展规划，项目所在的区域一方面接近政务文化新区，一方面为规模型开发的居住区，发展前景十分看好。从目前市场上供给的房地产产品来看，存在较多的不足之处，但一些新的改变说明目前随州房地产市场正由单纯的造房子进入产品升级阶段，消费者对产品的要求开始不仅在于满足居住需求，向舒适性发展。目前随州市人均居住面积达