中国房地产市场发展趋

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1、中国房地产市场发展趋势——兼谈对社会资金进入房地产市场的几点建议房地产危机引发的金融危机、经济危机已成为现代经济的主要规律，70年代以来，曾出现四次由房地产引发的金融危机：1.70年代英国德比银行事件由银行按揭贷款引发银行存款危机2.92、93年日本金融危机--按揭系数高是其金融危机爆发的主要因素--房地产是一个地方性市场，不同地区房产价格无可比性--“以房地产泡沫破灭为导火索，进而发展为金融危机、经济危机”在日本金融危机中得到充分体现3.97年亚洲金融危机--房地产贷款不能如期归还而产生的银行呆帐、坏帐是引发金融

2、风波的重要因素--银行投资方向的偏离和投资结构的不合理直接助长了房地产业的盲目发展--房地产业和金融机构之间的信息不对称和盈亏不对称使金融风险加大--外国资本对房地产的投机行为加剧了经济中的泡沫成分4.2007年次贷危机--风险根源：2001年后美国宽松的房贷政策，次级房屋抵押贷款规模扩大。--风险膨胀：与次级抵押贷款相关的金融衍生品。--风险爆发：利率持续上升与房产贬值的双重作用。（二）房地产业始终是国民经济的支柱产业从欧美、日本等发达国家，香港、新加坡、韩国、台湾等新兴发达国家和地区来看，这些国家/地区的房地产

3、开发已经非常成熟，但房地产业始终是其国民经济的支柱产业。尤其是美国，房地产业不仅是支柱产业，而且是其地方财政收入的重要来源。不能以房地产开发量的大小，作为房地产业是否成为支柱产业的依据。随着房地产开发总量的增加，房地产财富效应日益显现，房地产业也细分为房地产租赁、房地产评估、房地产策划、房地产信托等多种行业。这些细分行业的出现，造就了崭新的房地产业，使得房地产业继续对国民经济发展发挥重大作用。因此，不能因为房地产开发量的减少，而动摇房地产业是国民经济支柱产业的地位。二、我国房地产开发仍然有一个较大的发展空间从国际经

4、验看，房地产周期分为长周期与短周期比较各国房地产短周期，可以看到美国房地产短周期较长，达18年，日本、香港房地产短周期10年左右，而中国房地产短周期很短，仅为3-5年。短周期短的房地产市场意味着市场投机性更强、风险更大！1.1980年以来美国的房地产经济周期周期次序波峰波谷波峰长度11870187618871821887189619051931905191619262241926193319411551941195319551661955196419721871972198219871681987199120051

5、8资料来源：邱强、叶德磊，《美日房地产周期特征的比较》，载《国外理论动态》2007年第12期2.战后日本的房地产经济周期周期次序波峰波谷波峰长度119551961196612219661970197510319751981198511419851988199395199319961997561997199920058资料来源：邱强、叶德磊，《美日房地产周期特征的比较》，载《国外理论动态》2007年第12期3.中国香港房地产经济周期周期时间跨度长度11946—1952721953—1959731960—19691

6、041970—1976751977—1985961986--200318资料来源：谭浩，《香港房地产的周期波动及其原因分析》，载《湖北经济学院学报》2005年第5期4.中国房地产经济周期周期次序波峰波谷波峰长度119791981198232198219831985331985198619883419881990199355199319961998561998200020014720012002200328200320042005292005200620072资料来源：孙雅静、张庆君，《我国房地产周期波动与经济周期

7、的实证分析（1979-2008）》，载《生产力研究》2009年第15期从房地产长周期来看：土地相对垄断的国家房地产长周期大概为30-50年。如：日本、台湾、香港等国家地区都经历了一个完整的长周期，这些国家地区的房地产市场大部分从50年代开始提升，这波上涨日本持续到92、93年；香港持续到97、98年；台湾由于政局不稳，80年代人口大量外迁，导致房屋供大于求，80年代房价开始下跌。土地充分竞争、土地市场发达的国家房地产长周期不明显，如：美国。这些国家房地产长周期与中短周期已近重合，处于一个波动不强，稳步上升的阶段。从

8、国际经验来看，日本、香港房地产大周期30-50年；中国房地产周期进行了20年，还有至少10-20年时间。中国城市化速度大大加快的过程为上升通道周期创造了很好的条件，从每年7.9亿开发量来估计，城市化水平还有十多年时间，预计10年内不会大跌市场规律日益发挥作用，市场价格涨中有跌，10年左右后出现分化区域市场从协同走向差异化长远看，中国房地产市场处于向上通道1房