房地产价格和价值1

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1、2021/7/23RealEstateAppraisal1第三章房地产价格和价值第一节房地产价格的含义和形成条件1.定义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、设备。2021/7/23RealEstateAppraisal22.价格形成条件（1）有用性是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。（2）稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价格。（3）有效需求是指不仅愿意购买，而且有能力购买。

2、需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。2021/7/23RealEstateAppraisal3第二节房地产价格与一般物品价格的异同1.共同之处（1）都是价格，是价值的货币表现；（2）都有波动，受供求关系影响；（3）按质论价，质优价高，质劣价低；2021/7/23RealEstateAppraisal42.不同之处（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位关系不大。房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用权或其他权利。（3）房地产价格同时有

3、买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格。房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交易方式，即拥有两种价格。2021/7/23RealEstateAppraisal52.不同之处（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物品价格不易受影响。房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成通常较短。房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎交易。2021/7/23RealEstateAppraisal6第三节房地产供求与价格1.房地产需求含义

4、：是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。需求：有购买欲望有支付能力2021/7/23RealEstateAppraisal7房地产市场需求含义：是指在一定的时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。市场需求：所有消费者需求总和。2021/7/23RealEstateAppraisal8决定房地产需求量的因素（五点）（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消费者的收入水平—消费者支付能力正常商品正相关，低档商品负

5、相关。（3）消费者偏好正相关2021/7/23RealEstateAppraisal9决定房地产需求量的因素（4）相关物品的价格水平替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）（5）消费者对未来的预期对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）2021/7/23RealEstateAppraisal10房地产需求曲线-需求量和价格的关系需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）需求量的变动，其他因素

6、不变，价格沿需求曲线移动。需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）2021/7/23RealEstateAppraisal11DI:消费者收入水平提高；D2：消费者收入水平降低。需求增加需求减少2.房地产供给含义：指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。两个条件：供给愿意＋供给能力2021/7/23RealEstateAppraisal12房地产市场供给含义：在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开

7、发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。市场供给：所有开发商的供给总和。潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2021/7/23RealEstateAppraisal13决定房地产供给量的因素（1）该种房地产的价格水平正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。（2）该房地产的成本负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。（3）该房地产的开发技术水平正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。（4）房地产开发商对未来的预期预期价格上升，则会增加供给量。预期价格下降，则会减少供给量。2

8、021/7/23RealEstateAppraisal14决定房地产供给量的因素（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀