房地产价格和价值课件.ppt

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1、第三章房地产价格和价值一、房地产价格的含义和形成条件1、房地产价格的含义2、房地产价格的形成条件1、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。说明：在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务、无形资产等非货币形式来偿付。例如以房地产作价入股换取技术、设备等。2、房地产价格的形成条件房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：有用性；稀缺性；有效需求。1）有用性一种物品有用是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。例如，住宅可以居住。2）稀缺

2、性一种物品稀缺是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。俗话说“物以稀为贵”。3）有效需求有效需求简称需求，是指有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。说明：在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。1、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。2、房地产价格受区位的影响很大。3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物

3、完好状况对其价值的影响。4、房地产价格形成的时间较长。5、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。二、房地产价格的特征1、房地产需求2、房地产供给3、房地产均衡价格4、房地产供求与价格关系的特殊性三、房地产的供求与价格1、房地产需求1）房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。2）决定房地产需求量的因素(1)该种房地产的价格水平一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。(2)消费者的收入水平由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要，因此需求水平

4、的高低直接取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。(3)消费者的偏好当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。(4)相关房地产的价格水平当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。(5)消费者对未来的预期当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反，就会减少对该种房地产的现期需求。3）房地产需求曲线房地产需求曲线是一条向右下方倾斜的需求曲

5、线。（图3—1房地产需求曲线详见教材P94）2、房地产供给1）房地产供给的含义房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者或租者)在某一特定时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售(或出租)的数量。2）决定房地产供给量的因素(1)该种房地产的价格水平一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。(2)该种房地产的开发建设成本在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发建设成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地

6、产的供给增加。(3)该种房地产的开发技术水平在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。(4)开发商对未来的预期如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。3）房地产供给曲线房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的供给曲线。（图3—2房地产供给曲线详见教材P96）3、房地产均衡价格房地产均衡价格是指当房

7、地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。说明：在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上升；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上升。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。4、房地产供求与价格关系的特殊性在理论上可把房地产供求状况分为以下4种类型：1)全国房地产总的供求状况；2)本地区房地产总的供求状况；3)全国同类房地产的供求状况；4)本地区同类房地产的

8、供求状况。说明：由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型的