收房,验房经验分享

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1、工具/原料·俗话说“好的开始是成功的一半”，而收房验房就是装修的开始。装修第一步从收房验房开始，无论是新房还是二手房，其收房验房过程都十分重要，决定了以后的装修成败和步骤。由于新房和二手房的收房验房有一定的区别，所以我分开来讲，这一章主要讲新房的收房验房注意事项，但其中很多内容对二手房同样适用。　　房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系：一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。如今买套房子确实很不容易，尤其在房价起伏跌宕的如今，验收房

2、子就更为重要。但是因为验收房子需要很多专业上的知识，不是一两天能学的会的事情。所以建议您请专业的验房师或监理工程师帮助您验收房子质量，效果会比您自己验收要好的多，其所出具的结果也较有权威性。下面介绍一些有关新房验收常见问题的经验和常识给大家，希望对大家有所帮助。　　交房一般程序是：开发商发出收房通知（收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等）→购房者交纳有关费用（如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等）→验房（购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房）→购房者接收房屋

3、（房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者）。　　　　一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。　　　　收房时主要有三个问题：　　　　一、审查有关证件　　作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同中有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。如果没有《竣工备案验收表》，作为购房者一般可以

4、拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利。　　二、审查交房费用　　A、房屋价款结算：对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。　　B、物业管理费用：购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。　　C、公共维修

5、基金：公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。　　三、审查房屋的质量　　验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。　　建议审查房屋的质量应带以下装备：　　1、带有日期显示功能的数码相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证；　　2、纸、笔，即时记下发现的问题以免遗忘；　　3、易贴便条一叠，写下问题所

6、在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找；　　4、扁型三插头小电器一个，插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通；　　5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺；　　6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题（我们装大的“互助验收”小组常义务干这活，如有需要的同学可与我联系，但建议联合小区业主集体收房以节省时间）。　　　　步骤/方法·　第1招检查门窗判质量　　A、现在的楼房一般只有入户的防盗门，所以对门的检查一般也只集中在防盗门上。注意，有的开发商故弄玄虚，不说“防盗门”，说“四防门”。一般讲，说防盗

7、门具有四防功能（防盗、防火、防热、防噪音），但是！四防门不见得有防盗功能，因为有的开发商会狡辩说我们是：防火、防热、防噪音、防潮气...气的你鼻子都能歪了。好了，关于防盗门的详细情况我以后的帖子里会有叙述，咱先讲对正规防盗门的普通验收。　　通过检验门框固定和牢固度，门框四周密封情况，确认户门安装是否牢固，门框与墙体洞口填补是否合理。方法很简单，双手抓住门框使劲摇晃，看门框是否动；同时用眼睛观察门框与墙体洞口填补处是否密实。　　检验是否方正，看门的直角处是否呈90度角。开关扇门多次，观察门扇是否平整、自关。自关就是指门在无外力的作用下自己就关上了，一般因

8、为门没装方正或倾斜造成的。手摸、眼观密封是否严密，密封条是否欠缺破损。扇门与门框间隙是否过大，