北大黄埔：丁淑萍《房地产大盘项目开发经验168591310

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1、毕业论文房地产大盘项目开发经验与教训总结北京大学房地产总裁黄埔班：丁淑萍二零零八年十一月18目录摘要……………………………………………………………………………3一、大盘地产开发的概念……………………………………………………31、何谓大盘地产……………………………………………………………32、大盘地产出现的背景和必然性…………………………………………43、大盘地产的优势…………………………………………………………5二、大盘地产开发的模式分析………………………………………………51、大城远郊大盘——万科四季花城开发模式……………………………62、大城

2、城郊大盘——中海阳光棕榈园开发模式…………………………83、远郊大盘与城郊大盘不同开发模式差异化分析………………………10三、大盘开发过程中存在的问题……………………………………………10四、华南板块大盘开发的启示………………………………………………14五、小城大盘开发的经验与模式探讨………………………………………16六、结束语……………………………………………………………………1818摘要{本文以房地产经济学中的基础理论为指导，采用理论与实例相结合的分析方法，以房地产大盘开发为研究对象，探讨在该过程中的运作模式和经验教训，为房地产开发商良性运作

3、项目提供参考，以推动城市化进程和房地产业的健康发展。首先，本文在对房地产大盘开发的基础理论、出现的必须性等进行分析介绍；其次，通过对国内典型案例的模式进行重点分析，探讨房地产大盘开发过程中的启示与存在问题；进而，在大城大盘开发的基础上，提炼和总结小城大盘开发的经验和模式，为更多的中小房地产企业提供借鉴意义。}随着中国房地产行业竞争的加剧，房地产开发企业必然逐步从分散走向集中，近百万平米体量的大盘，北京、上海、广州等地已经屡见不鲜。这些百万大盘各领一时风骚，无论是对产品、还是区域的升级，都曾起到不可磨灭的贡献。据不完全统计，仅2006年全国各地50

4、万平方米建筑面积以上的项目，在开发和将要开发的就已超过300个；单一项目最大建筑面积已超过300万平方米。“大盘地产”在北京玫瑰园、广州碧桂园、祈福新村等诸多楼盘的操作、运营、销售上，都取得了巨大成功……不少经典的案例无疑也缔造着一个个大盘神话。一、国内房地产大盘概念1、何谓“大盘”？在2000年前后，国内著名策划人王志刚写过一本书叫做《大盘时代》，于是各地有规模的如百万大盘、千亩大盘纷纷出现，大盘一词便风靡一时。18其实所谓“大盘”，是房地产业向规模化发展、城市开发向郊区化发展阶段出现的一个产物。以前的房地产开发因为集中在城里，零敲碎打地开发，

5、地块小，成不了规模，现在推进到郊区开发，房地产商大肆圈地，出现了几百亩、甚至上千亩的楼盘，才出现了大盘。大盘是一个动态的、相对的概念。严格意义上的大盘：是房地产开发中的大型单体项目，即在单体项目开发规模上、功能系统成熟度上，比一般项目更大、更完善而已。结合全国范围内各城市的发展水平不同，业内给予大盘的基本规模指标定为：单一项目建筑面积在50万平方米以上的楼盘，称之为“大盘”。2、大盘出现的背景和必然性我国房地产业经过20多年的发展，在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发(开发面积5千平方米—10万平方米)和中等规模开发(开发面积10万平方米—3

6、0万平方米)之后，近几年出现了大规模、成片开发(开发面积在30万平方米以上，甚至超100万平方米)的“大盘地产”。(此处规模界定并非是绝对科学的划分标准，只是为说明问题而加以的初步界定)准确地说，“大盘地产”的出现是房地产业发展的一种必然，从以下几点便可窥一斑：一是最初房地产开发商在进行开发地块选址时，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空间有限，所以只能利用可能的空间做文章，于是便出现了几千平方米的楼盘。随着中心区域地块越来越少，加之借鉴国外房地产业发展规律，很多开发商便把目光转向近郊区或城市副中心地带，这就给开发商提供了极为广阔的开发空

7、间，为“大盘地产”的出现在土地资源上提供了可能；18二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营资质的中小开发商走上了不归路，房地产开发行业得到了净化，那些经营能力强的大型房地产企业拥有了更大的发展空间，为房地产开发商开发“大盘地产”提供了市场环境保障；其三房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来，尤其那些颇具经营规模和经营能力的房地产开发企业，他们发现“大盘地产”具有很多优点，确切地说是利大于弊，操作经验为“大盘地产”出现提供了思想上和运作上的保障，于是“大盘地产”应运而生。如万科、沿海、

8、卓越等都是全国相当有实力的品牌企业，在全国都有开发郊区大盘的经验。3、“大盘地产”操作优势：（1）易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形