从小区业主自治谈业主委员会建设

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1、从小区业主自治谈业主委员会建设改革开放20多年，带来了物质生活和文化生活的空前繁荣，人权因为物质基础的夯实而变得有条件在社会生活的各个细节中得到尊重，体现在物业管理行业，社区的业主委员会正是这样一个体现业主权益的好的社区组织形式。　　时至今日，小区业主委员会这个由全体业主选举产生，代表广大业主行使小区自治权利，履行相应义务，以维护小区全体业主合法权益的组织，在城市中已不再陌生。这些年业主委员会，在规范小区的各项管理工作、提升物业管理服务质量方面，起到相当的推动和促进作用，但业主委员会代表广大业主

2、能充分享受自治权利，真正意义的实现其职能，还需要经历一段较为艰难和漫长的历程。以下，笔者谨以实践体会所得，谈谈在小区业主自治以及业主委员会建设方面的一些看法。　　一、小区业主委员会成立后的广泛代表性值得商榷　　首先，国家有关立法尚不明确。时下的业主委员会与其说按照有关规定成立，还不如说按照习惯成立。因为至今为止国家没有任何一部法律或者法规对成立小区业主委员会具有实际的指导意义（运作业主委员会更多的是借鉴发达地区的经验，尤其是深圳的经验）。小区业主们无所适从，只有任由开发商以及物业管理单位摆布。而

3、事实上，当前的小区开发商与物业管理单位多为“父子”关系，实属一家，暗箱操作选举的全过程是必然，将维护谁的利益更是显而易见的事情。　　其次，政府的指导职能不具体。根据《城市新建住宅小区管理办法》第六条“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”规定的要求，任何一个新建住宅小区的业主委员会的成立都必须在政府的指导下进行，而对于如何指导，政府主管部门应当

4、具体履行哪些指导职能却未予明确，个别地方的政府主管部门甚至出现“送份材料来备案吧”的想当然局面。而这些“材料”由谁送去呢？说到底，还不是离不开开发商或是物业管理单位。这样一来广大业主能真正参与选举的面必定受到局限，因为开发商或是物业管理单位可以说出一千个、一万个理由来解释“业主们难以召集，想业主们全部参与的可操作性不强。”很自然地为暗箱操作培育温床。　　这一问题的存在看上去似乎较为复杂，其实不然。要解决这一问题还是应当通过国家立法来实现，尽可能的让业主委员会的操作上能够“有法可依”。第一、必须明

5、确政府主管部门的职能，将新建小区的业主委员会的成立转化为政府主管部门的责任；第二、明确界定开发商或物业管理单位在业主委员会的选举过程中仅为全力协助的角色而并非主导地位；第三、制定业主委员会选举成立的程序，要求各级政府行政主管部门必须严格按照程序要求组织开展小区业主委员会的选举工作；第四、建立政府主管部门回复制度，对小区业主的咨询、投诉、申诉等政府部门应当定期回复。我们都知道拥护政府工作，响应政府号召是参与社会活动的基本准则，而且这一准则在社会中已经形成了广泛共识，而政府的依法行政也显得极为重要。

6、小区的业主委员会选举同样如此，只有政府的主动介入才能有效防止选举过程里各方私利心的滋生，也只有这样才能更加公平、公正地维护和保障各方切身利益。　　二、业主委员会的成立时间确定在何时有待进一步研究　　选择适当的时间成立业主委员会履行相应职能对于一个新建住宅小区的意义重大。很显然，业主委员会如果不能够及时成立而一直由物业管理单位代为行使其职能来维护广大业主的权益，这对于物业管理单位有点勉为其难，而对于广大业主也确实有失公平。特别是在小区开始交付使用阶段，由于一些矛盾或纠纷的较大一部分都是由《商品房销

7、售合同》的有关约定以及一些销售承诺所引发的，而在这种时候，矛盾的关键势必将直接触及到开发商的利益，即便是物业管理单位有按章办事的想法，但由于与开发商之间存在着“儿子与老子”的厉害关系，那也只得看着“老子”的脸色行事，或许只有走走形式、做做表面文章才能够得以保全。然而，业主们却因为缺乏组织而显得势单力薄，毕竟个体的力量是有限的。那么，如何才能有效解决这一矛盾呢？当然还是不能脱离国家立法来实现的根本原则，先有规矩才能成方圆。第一、小区的业主委员会的成立时间，应当根据开发商与业主签订的购房合同所达到的

8、一定比例由政府主管部门来确定，因为合同一经签订就意味着合同标的物的所有权发生了转移，业主理应享受到由获得所有权而产生的种种相关权利。只有通过业主们选举产生真正能代表自身利益的组织，才有可能依据合同（指商品房购销合同）的约定条款找开发商讨个说法（促进广大业主形成维权意识的一条途径）；第二、新建小区在业主委员会未成立前，开发商应当发布物业管理招标公告收集物业管理企业信息，待小区业主委员会成立后，由政府主管部门组织小区业主委员会以及开发建设单位召开招标会选聘物业管理企业。而在此之前，开发商应当成立临时