合作建房税收策划

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1、合作建房税收策划针对房地产开发过程中的偷税行为，已引起国家税务总局的重视，房地产业将成为今后税务检查的重点。2005年5月18日，国家税务局总下发《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)，通过先缴纳税款、后办理产权证书，即先税后证，把住税源控管的关键环节等手段，将在一定程度上抑制开发商的偷税行为。　　［案例介绍］　　北方BR公司拥有一片老厂区，2003年6月，由于城市发展，被国内某投资公司GL公司看好，经双方协商，初步定下土地及拆迁补偿交易资金将超12亿。　　在土地

2、转让及拆迁补偿合同签定前，双方公司聘请咨询公司对市场、政策、税收进行了一系列调研及筹划。经税务专家测算(契税、土地增值税、印花税、企业所得税等不列举)，仅营业税一项，BR公司将上交为：120000×5%=6000(万元)　　由于该市房产开发前景良好，BR公司不甘心取得有数资金，希望在房产项目中获得利润，同时GL公司对当地不了解，许多政策及关系还需GL公司协调，也有意请GL公司高管担任顾问，也可考虑由双方共同开发。　　税务专家建议，如果仅从税负上考虑，可以成立合营公司不失为良好方案之一；　　由BR公司以土

3、地使用权、GL公司货币资金合股，成立房地产开发公司，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配，能够规避6000万元的营业税，同时BR公司取得利润不必计征营业税。　　如果BR想快速收回资金，合营公司完全可以通过加大利润分配比例来实现。　　［案例比照］　　所有拥有土地且愿意以土地投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险成立合营开发公司的单位。　　［操作讲解］　　(1)土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业，取得开发土地是首要条件，操作主要空间主要是土地入股节约土地

4、转让这一环节营业税，合作建房有两种方式，第一种方式是纯粹的“以物易物”；第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。　　(2)从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。同时以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税①。　　如果甲方出资金，乙方提供土地使用权，共同另设一家公司(丙方)，则乙方参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不

5、征收营业税；同时入股转让到丙方的土地，免征土地增值税①。　　在实际操作中，会受丙公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现，如何操作宜视具体情况。　　(3)通过上述操作节省了土地增值税①、营业税及相关附加。需要注意双方应采取风险共担、利润共享的分配方式，方可按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对

6、其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。　　［特别提示］　　注意：房地产企业不是是假入股真转让，必须是参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为。　　　　注①：自2006年2006年3月2日起，根据财税[2006]21号关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体

7、问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”　　［相关税法］　　(1)《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)相关规定：　　①以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。　　②对股权转让不征收营业税。　　③《营业税税目注释(试行稿)》(国税发〔1993〕149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。　　本通知自2003年1月1日起执行。　　(2)国家税务总局关于印发《营业税问题

8、解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)相关规定：　　十七、问:对合作建房行为应如何征收营业税？　　答:合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种:　　……　　第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。　　(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“