土地有偿使用制度(程信和

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1、第五章国有土地有偿使用制度第一节国有土地有偿使用概述第二节国有土地使用权出让第三节国有土地使用权划拨第一节国有土地有偿使用概述一、国有土地有偿使用制度的形成二、国有土地有偿使用制度的特征一、国有土地有偿使用制度的形成（一）模式选择1、世界各国的土地制度（1）完全市场化模式——土地私有制（美国、日本）。（2）非市场化模式——公有制为基础（前苏联、东欧）。（3）国家控制的市场化模式——公有制为主（英国、香港）2、中国模式计划经济条件下实行第二种模式；市场经济条件下实行低三种模式。3、模式转变（图示）中国土地市场化发展历程1980.7.261986.6.25中外合营建设用地

2、规定9政治风波立法规范市场化实施《土地管理法》颁布起步市场深化55、56号令1990.5.19二、国有土地有偿使用制度的特征1、土地使用的双轨制2、土地使用权的物权化3、土地市场的国家控制第二节国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让概念和特征二、国有土地使用权出让方式三、国有土地使用权出让合同一、国有土地使用权出让概念和特征国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具有以下特征：1、民事行为的特征；2、限制性的特征。二、国有土地使用权出让方式《城镇国有土地使用权出让和转让暂

3、行条例》规定，国有土地使用权出让有三种方式：1.协议出让。即政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。2.招标出让。即政府土地管理部门作为土地所有者的代表作出发出投标邀请，，由符合条件的单位以书面形式竞投土地的使用权，通过评标的方式择优确定土地使用者。3.拍卖出让。即政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，就拟出让地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的出让方式。二、国有土地使用权出让方式4、土地招拍挂制度土地招拍挂制度是国家土地资源出让的招标、拍卖

4、、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。2002年5月发布第11号令,颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年,国土资源部颁布第71令,《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。《物权法》第137条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让

5、。三、国有土地使用权出让合同1、概念国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。《城市房地产管理法》第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。”三、国有土地使用权出让合同2、合同的内容土地出让合同一般包括下列主要内容：1．出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况；2．出让金的数额、支付方式和支付期限；3．土地使用期限；4．建设规划设计条件，也称使用条件；5．定金及违约责任。第三节国

6、有土地使用权划拨一、国有土地使用权划拨的概念和特征二、国有土地使用权划拨的范围三、国有土地使用权划拨的流转四、国有土地使用权划拨的收回五、国企改制中划拨土地使用权的处理一、国有土地使用权划拨概念和特征划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。具有以下特征：1、土地使用权划拨是一种政府行政行为；2、划拨土地使用权无偿、无限期；3、划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制；5、土地使用权划拨具有社会公益性。二、国有土地使用权划拨的范围1国家机关用地。即各级权力机关、国家行政机

7、关、国家审判机关、国家检察机关和国家军事机关用地。2军事用地。即《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施用地，包括建筑、场地和设施用地。3城市基础设施用地。即城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、市内公共交通等设施用地。4城市公益事业用地。即各种学校、医院、体育场所、图书馆等文体、卫生、教育事业用地。5国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。三、国有土地使用权划拨流转划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、